Общие положения договора аренды: что важно, а что нет

Общие положения договора аренды описаны в ГК РФ – основном документе, регламентирующем отношения между арендатором и арендодателем. Это гражданско-правовой документ. Такие соглашения всё чаще выбирают предприниматели. Но есть некоторые особенности, которые нужно учесть заранее.

Общие положения об аренде

Договор аренды

Арендуя жилье, необходимо придерживаться определенных мер бозопасности

Общие положения закона действуют для аренды, если нет других специальных правил. Это указано главой 34 ГК РФ.

Сама аренда – разновидность гражданско-правового договора. Одна сторона — арендодатель. Обязуется передавать другому участнику на время объект. Арендатор уплачивает за это определённую сумму.

Для договоров характерны следующие свойства:

  1. Возмездный.
  2. Взаимный.
  3. Консенсуальный.

Разновидности соглашений:

  • Финансовые.
  • На предприятие.
  • По зданиям, сооружениям.
  • На транспортные средства.
  • Прокат.

Транспортные Уставы, Водный и Лесной Кодекс – дополнительные документы, регулирующие подобные отношения. Есть и некоторые другие нормативные акты, на которые стоит опираться. Собственностью арендатора признают плоды, продукцию и доходы, полученные в ходе эксплуатации.

Арендуемое имущество: содержание

На арендатора в этом плане возлагают следующие обязательства:

  1. Расходы содержательного характера.
  2. При необходимости – текущий ремонт.
  3. Сохранение исправного состояния.

Капитальный ремонт относят к обязанностям арендодателей. Если такое действие произведено арендатором – можно требовать компенсации в связи с понесёнными расходами.

Договор аренды – это обременение. То есть, его нельзя изменить или расторгнуть только на основании того, что изменился собственник.

Право арендаторов – предъявление так называемых виндикационных исков. Адресатом для заявления может быть и собственник.

У арендатора всегда сохраняется имущественное право. При предъявлении виндикационного иска доказывать свою правоту обязан арендодатель.

Заключение аренды на новый срок относят к преимущественным правам арендаторов. Такое право сохраняется, если одна сторона письменно уведомляет вторую относительно своих намерений. Если же вторая сторона отказывается, заключает соглашение с другим лицом – арендатор может обратиться в суд, с требованием компенсировать убытки.

Можно продлевать соглашения на неопределённое время, если владение имуществом продолжается, как и отслеживание состояния. И когда владелец не возражает против таких обстоятельств. Каждая из сторон может потребовать расторжения, если что-то не устраивает. Но для этого надо предупредить второго участника, хотя бы за три месяца.

О возврате имущества

Состояние вещей по возврату и получению — одинаковое. Надо учитывать только степень нормального износа. Плата за время просрочки перечисляется, если условие по возврату нарушено. Даже если за это время предметами не пользовались.

Судьба улучшений, произведённых арендатором

Неотделимые улучшения

Если неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, то их стоимость не подлежит возмещению

Улучшения бывают отделимыми, неотделимыми.

  • Отделимые.

Остаются собственностью арендатора.

  • Неотделимые.

Принадлежат арендодателю.

Арендатор имеет право потребовать, чтобы ему возместили расходы на неотделимые улучшения. Не важно, получил он разрешение от владельца, или нет. Но арендодателя могут освободить от компенсации, если улучшение качества и стоимость не соответствуют друг другу. Или если докажут, что есть нарушение принципов разумности, добросовестности.

Договор аренды при необходимости можно прекратить на следующих основаниях:

  1. Подача исковых заявлений в суде одной из сторон. Главное – доказать, что условия существенно нарушены.
  2. Участники добровольно согласились расторгнуть контракт.
  3. Юридическое лицо ликвидировано.
  4. Договор исполняют полностью.

Прокат

Такие соглашения обладают такими же характеристиками, что и договор аренды. Это касается:

  • Возмездности.
  • Взаимности.
  • Консенсуальности.

Распространение получили ситуации, когда арендатор – физическое лицо, а наниматель – юридическое. Значит, коммерческая организация сдаёт в аренду определённое имущество. Для компании это может быть основной, либо дополнительный источник дохода. Тогда прокат – постоянное предпринимательство.

Объектом выступает движимое имущество, общий срок действия – максимум год. Письменная форма соглашения обязательна. Указывают арендную плату. Это периодические, либо единовременные платежи.

Аренда транспортных средств

По названию легко понять, что главный предмет договора – транспорт. Он поступает во временное пользование, за конкретную цену. Управление, техническое обслуживание – за них могут отвечать арендодатели. Обязательными требованиями выступают письменная форма таких соглашений. Государственную регистрацию не проводят.

Арендатор проводит техническую, коммерческую эксплуатацию объекта. Либо передаёт его в субаренду.

Аренда зданий и сооружений

Оформляется на объект недвижимости. Соглашение обязательно заключают письменно. Считается заключенным только после того, как стороны пройдут государственную регистрацию. К основным условиям относят:

  1. Требования к эксплуатации зданий.
  2. Размер арендной платы.

Аренда предприятия

Предприятия становятся имущественными комплексами, которыми временно владеют другие лица. Комплекс включает в себя несколько составляющих:

  • Долги.
  • Исключительные права.
  • Права требования.
  • Права по использованию ресурсов.
  • Основные, оборотные средства.

За счёт арендуемого предприятия вторая сторона обычно планирует осуществлять коммерческую деятельность. Предмет и арендная плата – существенные условия. Сначала оформляют договор письменно, потом направляют для прохождения государственной регистрации. После этого соглашение считается действительным.

Лизинг

Лизинг – договор, когда покупатель арендует объект с правом последующего выкупа. Основа – указания со стороны арендатора. Затем объект передают другому лицу на время с целью организации коммерческой деятельности.

Пошаговые действия

Лизинг простыми словами

Наниматель ответственен за выбор объектов на основании тех или иных критериев. Вторая сторона получает право выбора в некоторых случаях. Соглашение по лизингу обладает следующими основными признаками:

  1. Цель — предпринимательство.
  2. Выкуп объектов после заключения соглашения.
  3. Наличие целей по финансированию у одной из сторон.

Существенных условий тоже несколько:

  • Порядок балансового учёта для объекта.
  • Цена.
  • Срок действия соглашения.
  • Описание самого объекта.

Предмет договора и некоторые нюансы

Предмет – единственное существенное условие для подобных документов. Главное – включить в текст информацию, облегчающую конкретное установление имущества, подлежащего передаче. Если сведения такого характера отсутствуют – соглашение нельзя считать согласованным. И сам договор не будет заключённым.

Объекты выделяют разные:

  1. Транспортные средства.
  2. Сооружения.
  3. Предприятия.
  4. Оборудование.
  5. Здания.
  6. Земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Главное – чтобы они не теряли своих первоначальных качеств в процессе использования. Обычно соглашения оформляют на непотребляемые, индивидуально-определённые вещи. Имущество бывает движимым и недвижимым.

Стороны соглашений

Это арендатор и арендодатель. Такие роли могут играть все, кто участвует в гражданских правоотношениях. Это касается:

  • Физических лиц.
  • Юридических.
  • Государства.

О формах, сроках документа

Обязательной письменной формы требуют документы, если срок их действия – от 1 года и более. При использовании арендного имущества это требование тоже становится обязательным.

Форма – такая же, что и при купле-продаже, если в дальнейшем предполагается выкуп.

Сроки к числу существенных условий не относят. Но разработали общее правило, согласно которому каждый участник имеет право отказаться от договора, если конкретное время действия отсутствует. Главное – чтобы вторая сторона получила письменное предупреждение минимум за 1 месяц. В случае с недвижимым имуществом предупреждать надо хотя бы за три месяца. Законом и договорами могут быть предусмотрены другие особенности взаимодействия.

Срок действия договора аренды и время, когда надо передать имущество – это разные явления, между которыми не стоит путаться. При непередаче предметов вторая сторона получает право обратиться к суду с требованием по возмещению убытков. Либо иск касается расторжения договора.

Особенности регистрации

Государственной регистрации требуют любые документы, связанные с нежилыми помещениями, оформленные на срок от 1 года и больше.

Арендная плата

В случае нарушения договора оплачивается неустойка

Сроки и условия оплаты должны быть оговорены в соглашении

Она относится к особым пунктам соглашений. Если лицо берёт имущество во временное пользование – оно обязано возместить владельцу определённую сумму.

Размер такой платы указывают в основном тексте, вместе с размером неустоек для тех, кто нарушает требования договора. Последний определяет сроки внесения денег, порядок и условия для операций такого вида.

Если стороны не установили точные параметры в этом случае – считается, что применяют общие положения, характерные для сделок с другими подобными видами имущества.

Для арендной платы выбирают:

  1. Затраты на улучшение имущества, которые возлагаются на арендатора.
  2. Передача другой вещи второй стороне в собственность или в аренду.
  3. Услуги от арендаторов.
  4. Передача конкретной доли продукции, плодов или доходов, полученных в ходе пользования объектом.
  5. Твёрдая сумма платежей, которые вносятся единовременно.

Стороны по договорённости могут менять размеры денежных перечислений, если возникает такая необходимость. Но частота такого действия установлена строго – не чаще одного раза в год. Договор может устанавливать другой порядок, связанный с арендной платой и её размерами.

Требование по досрочному внесению денег будет законным со стороны владельцев имущества, если второй участник отношений допустил грубые нарушения. Требование могут предъявлять максимум за два срока подряд.

Пользование арендованным имуществом

Если текст без конкретных сведений – то имуществом пользуются в зависимости от его непосредственного назначения.

С согласия арендодателя можно проводить такие действия:

  • Оформление субаренды на объект.
  • Передача прав и обязанностей другим лицам. Речь и о безвозмездном пользовании.
  • Передача арендных прав в долг.
  • Внесение денег в уставной капитал хозяйственных товариществ или обществ, других видов объединений.

Но арендатор при любых обстоятельствах несёт ответственность за состояние имущества перед второй стороной.

Главное – чтобы по срокам субаренда была не больше основного соглашения.

О досрочном расторжении

У арендодателя такое право появляется при выполнении следующих условий арендатором:

  1. Отсутствие капитального ремонта, хотя обязанность присутствует согласно основному тексту.
  2. Арендная плата не внесена два раза и более.
  3. Состояние арендуемого имущества заметно ухудшилось.
  4. Использование предметов с существенным нарушением условия по договору.
Форма соглашения о расторжении

Бланк расторжения договора

У арендатора при некоторых обстоятельствах тоже появляется право на досрочное расторжение:

  • По причинам, не зависящим от этой стороны, имущество не сохраняет первоначальных свойств.
  • Арендодатель отказывается от капитального ремонта, хотя такая обязанность присутствует у него.
  • Выявление существенных недостатков у имущества. Тем более – если ранее подобные минусы не оговаривались.
  • Создание препятствий для арендатора в использовании имущества.
  • Отсутствие самого объекта по договору.

Стороны могут расширять основания по своему желанию.

Преимущественное право на аренду

Такое право появляется у тех граждан, которые не нарушали условия сотрудничества между сторонами. Тогда допустимо перезаключение соглашений, с новыми срокамич. Главное – чтобы арендодатель получил соответствующее письменное уведомление.

Расторжение соглашений: основные причины

Невозможно отказаться от обязательств, если на то нет серьёзной причины. Следует предъявлять серьёзные основания, если есть намерения расторгнуть соглашение раньше сроков, указанных на уровне законов. Статьи 619 и 620 ГК РФ как раз посвящены подробному рассмотрению подобных вопросов.

Пока бумагу подписывают – власти разрешают вносить определённые причины для преждевременного отказа от аренды. Даже если эти ситуации не описаны в самом ГК РФ. Без этой информации нельзя начинать процедуру закрытия сделки. Акт возвращения имущества владельцу, дополнительное соглашение к главному документу – обязательные элементы при подобных обстоятельствах. Считается, что документация действительна сразу после проставления в ней всех подписей.

Обоснованные причины для расторжения договоров могут вносить как собственники помещений, так и те, кто получает их в аренду. Главное – чтобы инициатор отправил письмо перед тем, как процедура официально начинается. Передача уведомления осуществляется в соответствии с условиями, которые ещё пока продолжают действовать.

Видео о правилах заключения договора  и советы как избежать ошибок:

Любая аренда предполагает передачу какого-либо имущества во временное пользование. Современные законы позволяют совершать такие сделки без каких-либо проблем. Письменная форма в этом случае станет обязательным требованием. Государственная регистрация нужна, только если срок действия – от 1 года и более.

Контракт может предусматривать компенсацию определённых расходов в связи с эксплуатацией. Этот момент желательно предусмотреть заранее. Иначе велика вероятность возникновения конфликтных ситуаций. Придётся обращаться в суд для защиты своих прав.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

ВКонтакте
Класс
WhatsApp
Telegram
Смотрите также:
Поделитесь своим мнением

Консультация юриста
Наши телефоны
Получите бесплатную юридическую помощь прямо сейчас. Звоните!
Мы в Facebook
© 2019 Юрист Помог | Содержание
119296, г. Москва, ул. Вавилова, д. 54, корп. 4, оф. 406 | Контакты

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: