Что такое кадастровая стоимость квартиры, и как она рассчитывается?

При расчете налогов на объект недвижимости, при оформлении ипотеки и во многих других случаях для расчета используется такое понятие, как кадастровая стоимость. Термин этот был введен в юридическую и финансовую практику относительно недавно: до 2011 года в документах использовалось понятие «инвентаризационная стоимость», которую определяло БТИ, или рыночная цена. Что такое кадастровая стоимость квартиры, и зачем вообще она нужна?

Определение и назначение кадастровой стоимости

Кадастровую стоимость определяет государственная Кадастровая палата.

Кадастровая стоимость – это специальное значение, определяемое государственной Кадастровой палатой. Она показывает ценность данного объекта недвижимости в настоящий момент, и этот размер зависит от целого ряда факторов. Инвентаризационная стоимость оказывалась сильно заниженной, и из-за этого государство недополучало деньги в виде огромного количества налогов, поэтому было принято решение исправить ситуацию. Рыночная же цена вообще никак не контролируется государством, кроме того, она может резко повышаться и понижаться в зависимости от ситуации на рынке, и ее сложно предугадать. Кадастровую стоимость стремятся максимально приблизить к рыночной, однако это не всегда возможно. Как показатель ценности жилья она используется в нескольких случаях:

1. На ее основании рассчитываются налоги и сборы. Расчет ее ведется по достаточно сложной формуле, и если собственник считает, что она была завышена, ее можно попробовать оспорить. В кадастровый паспорт вносятся данные о недвижимости, и на их основании делается вывод о цене объекта.
2. Она учитывается при оформлении залога при получении кредита или при покупке жилья в ипотеку.
3. Кадастровая стоимость служит ориентиром для финансовой организации, так как впоследствии примерно за эту сумму жилье можно будет продать, если займ не будет возвращен вовремя.
4. Эта величина учитывается при передаче жилья по наследству. Это касается и раздела имущества, когда нужно определить долю каждого владельца и размер налогов этой доли.

Кроме того, кадастровая собственность может учитываться при дарении имущества и любых других сделках, к примеру, по обмену или размену на несколько квартир.

Кадастровая собственность не является постоянной величиной, она может увеличиваться в соответствии с ростом средней стоимости жилья в данном регионе. Государство стремится максимально координировать ее с рыночной ценой, чтобы получать все налоги в полном объеме.

От каких величин зависит кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость зависит от разных параметров

Кадастровая стоимость, как и рыночная цена, зависит от целого перечня параметров, определяющих ценность жилья для собственника и покупателя. Основные величины, используемые при расчетах:

• Год постройки дома. Чем жилье старше, тем дешевле будет квартира, соответственно, тем ниже кадастровая стоимость. Самыми дорогими в этом плане остаются современные новостройки. На стоимость жилья также может повлиять проведенный капитальный ремонт с заменой всех коммуникаций.
• Размеры жилой площади. Стоимость вычисляется по цене одного квадратного метра.
• Инфраструктура в районе. При оценке учитывается наличие поблизости социально значимых объектов, транспортная ситуация, наличие магазинов, торговых центров и т. д. Из-за этого стоимость жилья в новом только что застроенном и уже обжитом районе может существенно различаться.
• Средняя стоимость квадратного метра жилья в данном населенном пункте. Естественно, что в центре Москвы жилье во много раз дороже, чем в провинции, соответственно, и кадастровая стоимость будет меняться.

Региональный коэффициент может иметь очень серьезное значение: даже в пределах одной области цена на жилье может быть очень разной, к примеру, в столице и в нескольких километрах от МКАД стоимость квадратного метра отличается в несколько раз. Однако кадастровая стоимость не равна рыночной, так как она не учитывает экономическую ситуацию на рынке в данный момент: рыночная стоимость во многом зависит от спроса и предложения жилья в данном районе, а эти параметры постоянно меняются. Если вы собираетесь приобретать жилье в ипотеку или закладывать его при получении кредита. Придется обращаться в независимую оценочную организацию, и специалист будет учитывать полный комплекс факторов.

Итоговая оценочная цена позволит избежать переплаты при покупке, так как она может оказаться значительно ниже той, что запрашивает продавец.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Кадастровую стоимость квартиры можно узнать он-лайн

Самый простой способ получить информацию – посмотреть нужный раздел в кадастровом паспорте, в него при оформлении сразу вносятся данные о кадастровой цене жилья. Он получается при покупке жилья или при получении его по наследству, и если его нет на руках, документ можно заказать. Его можно получить в кадастровой палате: заявка отправляется через сайт или многофункциональный центр (МФЦ). Кроме того, его можно заказать в Росреестре. Однако этот процесс требует времени, а стоимость можно узнать и другими способами. Есть несколько вариантов, позволяющих получить информацию о кадастровой стоимости жилья с помощью Росреестра:

1. Необходимо зайти на портал Росреестра и заказать получение выписки из ГКН. На главной странице нужно выбрать раздел для физических лиц, после чего нажать на кнопку «Получение сведений из ГКН». После этого потребуется заполнить форму и отправить заявку, убедившись, что она была принята. На обработку информации потребуется 5 рабочих дней, после чего вам будет предоставлена нужная информация.
2. Можно воспользоваться публичной кадастровой картой на сайте Росреестра. На карте по номеру находится нужный объект, после чего по нему можно получить всю информацию. В этом случае предоставленная информация носит только справочный характер и не имеет статуса официального документа.
3. Справочную информацию можно также получить в специальном разделе Росреестра по кадастровому номеру либо по адресу объекта недвижимости.
4. Еще один вариант получения нужных сведений – обращение в Кадастровую палату. Можно прийти непосредственно в местное отделение или обратиться в МФЦ, отправив заявку. Ее можно передать лично, а можно отправить документы по почте, ответ вы получите через 5 рабочих дней после того, как обращение будет принято.

Как можно оспорить кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость квартиры можно оспорить в суде

Что делать владельцу квартиры, если ее собственность была необоснованно завышена, и теперь государство ежегодно будет требовать большие налоги. Такие ситуации возникают достаточно часто, однако действия властей можно оспорить, чтобы добиться снижения кадастровой стоимости. Закон, посвященный оценочный деятельности, называет два варианта, при которых можно оспаривать кадастровую стоимость: если неверно указаны данные о самом объекте, и если неверно указана рыночная цена к моменту оформления документов. С первым случаем можно столкнуться не так уж часто: могут быть искажены данные о площади жилья, годе постройке дома и прочая фактическая информация, которую легко проверить и исправить.

Однако чаще встречаются ошибки именно в определении рыночной стоимости жилья. В этом случае можно обращаться в суд общей юрисдикции, куда потребуется предоставить доказательства ошибки, или написать жалобу в отдел урегулирования споров Росреестра. Подавать обращение можно в любое время, но лучше сделать это в начале года до начисления нового налога. Обращение будет рассмотрено, и если действительно будет выявлено нарушение, собственник может рассчитывать на снижение кадастровой стоимости.

Чтобы обращение было рассмотрено, к нему нужно приложить отчет о рыночной стоимости жилья на момент кадастрового оценивания – заказать такой документ можно будет в независимой оценочной компании.

Эту услугу оплачивает сам собственник: дешевле всего она обойдется для квартиры, а владельцам частного дома с участком придется заплатить значительно больше. К заявлению нужно также приложить справку об установленной кадастровой стоимости квартиры и копию правоустанавливающих документов. Обращение будет рассматриваться, и в течение месяца будет назначено заседание, на котором комиссия примет решение.

Другой путь – обращение в суд. Подается исковое заявление, в котором в качестве ответчика указывается отделение Кадастровой палаты региона, к нему нужно приложить пакет документов, подтверждающих обоснованность решений. Проводить независимую оценку придется и в этом случае, так что без расходов не обойтись. Кроме того, придется заплатить пошлину в размере 200 рублей.

Оспаривание кадастровой стоимости жилья может занять достаточно много времени: заявление должно рассматриваться в течение двух месяцев, но на практике процесс может тянуться дольше. Кроме того, не всегда удается убедить суд в своей правоте. Однако если ваше обращение будет признано обоснованным, кадастровая стоимость будет пересмотрена, и вы сможете добиться существенного снижения налоговой нагрузки. Система относительно недавно вступила в силу, однако иски к Кадастровой палате о пересмотре стоимости стали распространенным делом.

Мнение юриста-эксперта:

[wpmfc_cab_ss]Стремление государства навести порядок с налогом на недвижимость, неоднозначно воспринято населением. Много возмущений и недовольств. Люди начали получать уведомления о налоге в разы превышающие прежние платежи. Это понятно, никому не хочется платить лишние деньги. Но государство предусмотрело возможность налогоплательщикам не согласиться с величиной налога. Как поступить, в статье подробно изложено два варианта.

Нашим читателям надо порекомендовать следующее. Не спешите бежать в суд, попробуйте первый вариант, может это сработает. Может оказаться так, что затраты на юриста окажутся значительно больше, чем вы получите выгоды от изменения кадастровой стоимости. Может случиться, что через год, рыночные цены упадут, опять появится возможность и желание понизить стоимость. Так и будете каждый год по судам бегать?

И, еще совет. Если в ближайшем будущем вы собираетесь продать недвижимость, то отнеситесь к процедуре изменения кадастровой стоимости осторожно. Будет ли для вас это выгодно. Вывод из изложенного материала. Недвижимость всегда требует к себе внимания и заботы. Это ваш капитал, к нему надо относиться со всей серьезностью. Руководствоваться сиюминутной выгодой не следует. Все надо взвесить и продумать. Лишь только потом принимать правильное решение.[/wpmfc_cab_ss]

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн расскажет видеоматериал: