ФЗ №127 «О переводе земель»: инструкция по применению

Инструмент для перевода земельного надела в иную категорию – ФЗ №127 «О переводе земель». В нормативном акте разработан алгоритм действий по переводу, указан состав пакета документов, уточнены вопросы изменения категории для всех разновидностей земельных участков.

Перечень категорий земель

Процентное соотношение земель

Категории земель в России

Правовики выделяют несколько видов земли:

  1. Земли сельскохозяйственного назначения.
  2. Земли населенных пунктов;
  3. Земли промышленного назначения, обеспечения космической деятельности, связи, транспорта, обороны, безопасности, энергетики, радиовещания, телевидения, информатики и иного специального назначения (законом не ограничен перечень):
  4. Земли лесного фонда;
  5. Земли водного фонда;
  6. Земли запаса.
  7. Земли особо охраняемых территорий и объектов.

Порядок перевода земли в другую категорию на основании ФЗ № 172

Лицо, желающее изменить категорию участка, обращается с заявкой в уполномоченный орган. Прежде чем идти к чиновникам, гражданин собирает документы, готовит обоснование своей просьбы и выполняет иные процедурные требования, зафиксированные в ФЗ №172.

Необходимые документы

Основополагающий элемент в комплекте бумаг – ходатайство.

В нем пишется:

  • кадастровый номер надела;
  • исходная и запрашиваемая категория земли;
  • аргументация – зачем перевод потребовался;
  • права инициатора;

К заявке присовокупляются:

  • выписка из реестра недвижимости;
  • личные документы человека, ходатайствующего о переводе (дубликат), выписки из реестра предпринимателей/юридических лиц;
  • результаты экспертизы экологического органа (при необходимости);
  • разрешение на перевод от других лиц, имеющих права на землю. Не распространяется правило на граждан, оформивших ранее сервитут.

Выписки из реестров и оценку экологической экспертизы гражданин может не приносить – чиновники сами запрашивают информацию. Остальные документы лицо представляет самостоятельно.

Порядок подготовки документов

Женщина с документами

Подготовка документов состоит из нескольких шагов

Первый шаг – согласование перевода с заинтересованными лицами. Игнорировать это нельзя, так как велик риск, что ходатайство будет отклонено или последует судебное разбирательство.

Разрешение от правообладателя выдается письменное, с указанием личных данных, адреса, телефона, вида права (с приложением правоподтверждающих бумаг), ссылки на правовую норму Закона №172-ФЗ (пп. 5 п. 4 ст. 2). Ставится дата подписания соглашения и подпись владельца (или представителя).

Участок находится под залогом – потребуется согласие залогодержателя (банка, кредитной организации). Подобная бумага требуется и от других сопричастных лиц – владельцев долей, арендаторов.

Второй шаг – подготовка обоснования перевода. Законодатель не установил правил для написания обоснования, оно пишется в свободной форме.

Составление ходатайства и порядок рассмотрения

Комплект документов человек представляет сам или поручает передачу представителю по доверенности.

Подать заявку можно разными способами:

  1. Записаться на прием в орган исполнительной власти/муниципальный орган, который наделен обязанностями рассматривать ходатайства о переводе;
  2. Отправить документы с ходатайством по почте;
  3. Обратиться в МФЦ.
  4. Зарегистрировать заявку через сайт «Госуслуги».

Если гражданин не имел права обращаться с заявкой или приложил к обращению неполный пакет документов или бумаги составлены некорректно (например, есть исправления, подчистки, не заверенные официально, документы повреждены, содержат нецензурные выражения, угрозы), обращение вернут без рассмотрения по существу (на это отводится до 30 дней). Во многих регионах по регламенту отказ оформляют в течение одного дня.

Заявку, поданную по всем правилам, рассматривают по существу. Работа над обращением гражданина включает обработку и анализ документов, выполнение запросов в ведомства, подготовку проекта решения и написание финального заключения о возможности или отказе в переводе. Итог работы – выдача акта о переводе или отказе в переводе земельного участка в испрашиваемую категорию.

Куда обращаться с ходатайством

Решает вопроса перевода участков, принадлежащих частникам (юридическим и физическим лицам):

  • Исполнительный орган субъекта – когда меняется статус земли сельхозназначения.
  • Муниципалитет – когда меняется тип всех прочих видов наделов.
  • Когда земля принадлежит государству, меняет вид участка исполнительный орган власти РФ.

Вид надела, принадлежащего субъекту РФ, вправе изменить исполнительный орган власти субъекта. Дополнительно его задача – рассматривать заявки муниципалитетов на смену категории участка сельхозназначения. Местные власти вправе разрешать переход из одной категории в другую всех остальных типов земель.

Обратиться за разрешением на изменение категории надела могут как государственные и муниципальные органы, так и физические лица, и коммерческие организации.

Срок принятия решения и составление акта

Рассмотрение ходатайства и подготовка акта протекает в сроки:

Кто рассматривает перевод

Сроки рассмотрения

Правительство РФ

До 3 месяцев

Правительство субъекта РФ

До 2 месяцев

Орган местного самоуправления

До 2 месяцев

Регламентами субъектов или муниципальных образований могут устанавливаться другие сроки принятия решения (в пределах, указанных в таблице).

Регистрация изменения категории и внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости

При положительном решении о смене категории участка исполнительный орган отправляет новые сведения в Росреестр. Сотрудники Росреестра меняют данные о категории участка в Едином реестре недвижимости. Обновленные данные рассылаются всем правообладателям – собственникам, собственникам доли, залогодержателям, арендаторам и другим лицам.

Обратите внимание! Изменение категории земельного участка не требует переоформления свидетельства о собственности и прочих бумаг, фиксирующих права на участок.

Основания отказа в изменении категории земель

Отрицательный результат гражданин или организация получит если:

  1. Изменение категории испрашиваемого участка не разрешается правилами земельных правовых актов (или перевод ограничен);
  2. Орган в области экологии выдал неудовлетворительное заключение на перевод;
  3. Цель последующей эксплуатации земли в новом статусе противоречит градостроительному плану территории.

Пример перевода земли из одной категории в другую

Житель города Дмитрова Московской области имеет в собственности участок земли категории сельскохозяйственного назначения, расположенный в Дмитровском районе. Желаемый статус земли – земля промышленного назначения для постройки предприятия.

Как осуществить перевод участка

Порядок перевода земельного участка

Алгоритм действия лица следующий.

Подготавливается обоснование перевода земли в категорию промышленности:

  • доказывается легитимность размещения объекта;
  • описываются параметры будущего предприятия – размер площадь, план постройки, размер санитарно-защитных зон, планируемых при строительстве предприятия, сроки ввода объекта в эксплуатацию.
  • обосновывается общественную значимость постройки предприятия;
  • приводится финансово-экономическое обоснование реализации проекта, предполагаемый объем инвестиций;
  • сообщается о количестве создаваемых рабочих мест, предполагаемом среднем уровне заработной платы, ожидаемом объеме налоговых поступлений в бюджет Московской области;
  • гражданин организует проведение экспертиз – экологической, градостроительной, инженерной и т.п.
  • указывается информация о низком качестве и потенциале земель для выращивания агрокультур или иных сельскохозяйственных целей.
  • приводятся данные об отсутствии иного подходящего участка для размещения объекта.
  • включаются сведения, подтверждающие, что кадастровая стоимость участка ниже средний уровень кадастровой стоимости по (городскому округу.
  • гражданин получает согласие на перевод у заинтересованных лиц. Например, если собственником доли участка является супруга — понадобится ее письменное согласие. Если земля заложена по договору ипотеки, направляется запрос в банк, оформивший ипотеку.
  • собирается комплект документов, оформляется доверенность, если гражданин не планирует обращаться в инстанции лично.
  • подается заявка на перевод. Проще всего подать по интернету через сайт госуслуг. При подаче ходатайства в МФЦ заявка, как правило, рассматривается дольше.

Так как изначально категория его участка – земли сельскохозяйственного назначения, комплект документов относится в Правительство Московской области, а именно в Министерство имущественных отношений Московской области (если земля, перевод которой необходим гражданину, федеральная, ходатайство подается в Министерство экономического развития Российской Федерации).

Заявка, выполненная по правилам, рассматривается ведомством не более 13 рабочих дней со дня ее регистрации (по регламенту субъекта).

Решение по делу положительное – гражданин приглашается забрать акт о смене категории испрашиваемого участка. Результат отрицательный – заявителю на руки выдается акт об отказе в переводе земли.

Гражданин не согласен с отказом принять заявку к рассмотрению изменить категорию – или он обращается с жалобой в вышестоящую инстанции или в арбитражный суд.

Особенности перевода земель в другие категории

ФЗ № 127 «О переводе земель» определил специфику смены категории в отношении каждого типа земли.

Сельскохозяйственные земли

Сельскохозяйственные земли

При определенных условиях перевод земли возможен

Поменять категорию земельного участка на вид «земли сельскохозяйственного назначения» трудноосуществимо. ФЗ «О переводе земель» допускает случаи, когда это возможно:

  • если корректируются или устанавливаются границы района (населенного пункта, городского округа и т.д.);
  • если принято решение создать на участке особо охраняемую природную территорию, зону рекреации, природоохранный район или если земля была признана ценной с историко-культурного точки зрения;
  • если требуется консервация надела;
  • если смена категории требуется для выполнения договоров между странами (например, для проекта строительства крупного международного концерна по производству военной техники);
  • если в земле обнаружены полезные ископаемые и планируется их освоение;
  • если район нуждается в объектах инфраструктуры (магистралях, линиях электропередач, трубопроводах) и их размещение затронет участок;
  • для последующего строительства на участке общественно важного учреждения – больницы, университета;
  • если на участке будет строиться предприятие промышленного сектора с кадастровой стоимостью ниже среднего уровня по району;
  • если качество участка низкое для выращивания агрокультур или выпаса животных и его присовокупляют к лесу, водному фонду или землям запаса.

Земли промышленности

Чтобы перевести надел, на котором располагался завод, фабрика, промышленная зона, в иной тип участка к ходатайству о переводе добавляется план оздоровления (рекультивации) надела. Он требуется, если:

  • территория загрязнена, замусорена;
  • пострадал почвенный слой (велись раскопки, добыча сырья);
  • на участке остаются здания под снос.

Правило не распространяется на инициаторов перевода — должностных лиц органов государственной и муниципальной власти.

Земли населенных пунктов

Поселок городского типа

Для включения участка в поселок нужно обратиться в поселковую администрацию

Изменение вида участка сопряжено с его включением в границы населенного пункта (или «выключением»). Процедура попадает под действие норм градостроительного проектирования.

Заявитель, желающий включить надел в поселок и поменять его вид, обращается в исполнительный орган власти городского округа, поселка. Документы представляются в стандартной комплектации.

Заявка одобрена – компетентный орган вносит изменения в генеральный план и схему территориального планирования (при необходимости организует публичные слушания). Просить о переводе/включении в поселок правомочны гражданин, юрлицо, госорганы.

Лесные земли

Распространенным случаем перевода лесных территорий является их присоединение к населенным пунктам. Это требует корректировок в документах территориального планирования (генплана).

Главной фигурой в принятии решения о включении лесного надела в населенный пункт является Рослезхоз. Рассматривая каждый отдельный случай, ведомство опирается на принцип лесного законодательства – лес осваивается для реализации защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных задач.

Если выявится информация, что в будущем на лесном участке планируется стройка, Рослезхоз откажет в изменении категории участка.

Допустимые варианты смены категории лесных наделов:

  • учреждение особо охраняемых природных территорий;
  • потребность государства или муниципалитета расположить в лесной зоне социально важный объект (если невозможно разместить в другом месте);
  • организация туристско-рекреационной ОЭЗ.

Земли водного фонда

Принципы перевода аналогичны нормам, прописанным для земель лесного фонда. Дополнительно в законе указано, что перевод земель с водными объектами правомерен, если водоем меняет расположение (трансформируются его границы, русла) или создаются искусственные земельные участки.

Присваивается статус земель водного объекта наделу с иной категорией, если:

  • В границах надела расположен водоем, построено водохранилище, гидроэлектростанция и т.д.;
  • Река, прочий водоем поменяли расположение и проходят по территории надела.

Земли особо охраняемых природных территорий

Процентное соотношение ООПТ

Структура земель особо охраняемых природных территорий

Смена категории допускается, если участок потерял свойства, которые были причиной для объявления его особо охраняемым. Факт устанавливает государственная экологическая экспертиза – оценивается влияние характеристик участка на природную среду (уровень загрязнения почвы, атмосферы и т.д.).

Участок, ставший особо охраняемым из-за исторического или культурного значения, теряет свой статус, если объект наследия был разрушен или перестал быть значимым для культуры и истории. Прежде чем менять категорию надела, объект исключают из реестра объектов культурного наследия. Для этого проводится государственная историко-культурная экспертиза.

Напротив, допускается изменение вида на особо охраняемый участок, если на территории организован уникальный дендрологический объект, заповедник, природный заказник или учреждена туристско-рекреационная особая экономическая зона.

Земли запаса

Участки запаса – резервные территории, владелец которых – государство. В статусе запасных они, как правило, не эксплуатируются. ФЗ № 172 «О переводе земель» уточнил, что использоваться запасные участки могут в качестве охотничьих угодий или для выработки полезных ископаемых. Ограничений по переводу запасников в земли иных категорий нет.

Специфика процедуры перевода резервных территорий в том, что лицо, инициирующее перевод, взаимодействует исключительно с государственными или муниципальными органами как собственниками запасных наделов.

Разрешение земельных конфликтов на практике

Незаконный перевод участков или освоение земель в целях, несоответствующих категории участка, встречаются повсеместно. Страдают, прежде всего, земли сельхозназначения, лесной и водный фонд – их застраивают коттеджными поселками, предприятиями, развлекательными зонами. Споры возникают и при переводе земель в земли населенных пунктов.

Вопросы нелегитимного перевода разбирает суд.

Пример

В Арбитражном суде Новосибирской области рассматривался иск компании к местным властям, не согласовавшим территорию для строительства объекта развлекательного отдыха граждан.

Аргумент – испрашиваемая земля относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Обществу указано, что без перевода земель сельхозназначения в другую категорию выбор участка для ведения бизнеса незаконно. Апелляционный суд встал на сторону общества.

ФАС Западно-Сибирского округа (на стадии кассации) встал на сторону суда района. ФАС обратил внимание, что нормами земельного права запрещается выдача земельного участка, если надел не переведен в категорию, позволяющую застройку.

Перевод земель призван обеспечивать разумное и эффективное пользование земельными ресурсами. Владельцу, съемщику или потенциальному хозяину надела рекомендуется изучить ФЗ №172 «О переводе земель» и уточнить возможности и требования к переводу из той или иной категории.

Видео о переводе земли:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

ВКонтакте
Класс
WhatsApp
Telegram
Смотрите также:
Поделитесь своим мнением

Консультация юриста
Наши телефоны
Получите бесплатную юридическую помощь прямо сейчас. Звоните!
Мы в Facebook
© 2019 Юрист Помог | Содержание
119296, г. Москва, ул. Вавилова, д. 54, корп. 4, оф. 406 | Контакты

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: