Как сдать квартиру в аренду официально: оформление договора

Вложение средств в недвижимость считается самым надежным способом сохранения и преумножения денег. Жилье редко падает в цене, постоянно пользуется устойчивым спросом, а если его сдавать в аренду, то можно иметь постоянный источник дохода.

Аренда жилья в Российском законодательстве

Как сдать квартиру в аренду официально

Сдача квартиры в аренду и найм — разные понятия

Правила сдачи жилья в арену регламентируются действующим законодательством. Чтобы составленная документация носила законный характер, надо опираться на 2 закона РФ:

  1. Жилищный кодекс. Этот документ содержит все указания, касающиеся правил пользования жильем.
  2. Гражданский кодекс. Некоторые фрагменты документа освещают вопросы сдачи жилья в аренду. Это статьи 34 и 35. В первой говорится о правилах оформления сделки, если одна из сторон является юрлицом. Вторая статья посвящена заключению договора между физическими лицами.

Нельзя игнорировать положения, прописанные в Гражданском кодексе. Несоответствие договора данным требованиям может привести к серьезным проблемам. К тому же, надо научиться различать найм от аренды, эти нюансы тоже вносят свои коррективы в оформление документации.

Оформление договора – залог спокойствия

Как сдать квартиру в аренду официально

Договор аренды как гарантия спокойствия

Нередко встречаются ситуации, когда аренда не оформляется письменно. Стороны ограничиваются устным соглашением. Такая практика существует уже не один десяток лет. Она проста и прекрасно работает, если сделка заключается между честными, порядочными людьми.

Однако, в последнее время увеличилось количество мошенников, недобросовестных граждан, поэтому устное соглашение является крайне рискованным делом. Понести убытки может каждая из сторон. А оспорить действия в суде будет полностью нереально.

Больше всего рискует собственник. Если нет договора, в котором оговаривается ответственность съемщика жилья, то владелец квартиры может в итоге получить разбитые окна, затопленных соседей, разломанные двери, предметы мебели, пропавшие вещи и даже пожар.

При этом он не сможет предъявить никаких претензий. Ведь все его аргументы будут только словами, которые против слов другого человека ничего не будут значить. А надеяться на то, что арендатор признает свою ответственность за понесенные владельцем убытки маловероятно. Да и внесения денег по арендным платежам в срок будет дождаться сложнее. Чтобы выселить нежелательных жильцов, надо будет позаботиться о привлечении полиции.

Но риски у арендатора тоже есть. Ведь мошенничество со стороны владельцев жилья не редкость. Некоторые умудряются сдавать жилье сразу нескольким людям, брать с каждого предоплату, а потом оставлять всех без возможности пользоваться жильем.

Существует несколько преступных схем, по которым идет обман многочисленных граждан, желающих снять жилье. Особенно широко распространены они в крупных городах. Оформление сделки документально закрепляет все права и обязанности сторон:

Официальная сдача недвижимости в аренду приводит к необходимости уплаты налогов от полученного дохода. Именно желание сэкономить на этом толкает собственников обращаться к устной договоренности при сдаче квартиры в аренду. Ведь сумма в 13 % — это не так уж и мало.

Однако это является нарушением действующего законодательства, в случае раскрытия такого факта собственник понесет наказание. Сумма штрафа немалая, причем каждый новый факт обнаружения факта уклонения от уплаты налогов будет приводить к более крупным штрафам и прочим формам ужесточения наказания.

Ответственность владельцев перед государством

Как сдать квартиру в аренду официально

Прибыль от аренды нужно декларировать

Сдача жилья в аренду подразумевает ежегодную сдачу декларации о доходах, регулярную уплату налогов. Если эти действия не были произведены владельцем жилья, то он будет привлечен к ответственности.

Так что, отсутствие в законе статьи о запрете незаконной сдачи недвижимости в наем не открывает возможности для отказа от официального оформления сделок.

Необходимость сдавать декларацию оговорена в 119 статье НК. В этой же статье содержатся указания, связанные со штрафными санкциями в случае непредставления декларации.

Ответственность за неуплату налогов более серьезная. Она регламентируется не только Налоговым кодексом, но и Уголовным. Меры ответственности напрямую связаны с уровнем тяжести нарушения.

  • Взыскание всей суммы неуплаченных налогов. Данная мера непременно используется во всех случаях. Как бы ни складывалась ситуация, придется оплатить всю задолженность и пеню, начисленную за просрочку.
  • Штрафы. Во-первых, это штраф за несданную декларацию. Это 5 % в месяц от суммы появившегося долга (не менее 1000 рублей, не более 30 % всего). Во-вторых, штраф за неуплату налога – 20 % от задолженности при первичном выявлении нарушения, 40 % — при втором и последующих нарушениях.
  • Уголовное наказание. Способы уголовного наказания есть в 198 статье УК. Меры напрямую зависят от тяжести правонарушения. Например, если сумма долга за последние 3 года выше 600 000 руб., то наказание такое:
  1. штрафы (до 300 000 руб.);
  2. лишение свободы до года;
  3. принудительные работы до 6 месяцев.

Если же налоговые долги, скопившиеся за 3 года, более 3 миллионов, то ответственность еще более серьезная:

  • штраф поднимается до 500 000 руб;
  • срок принудительных работ, лишения свободы может доходить до 3 лет.

Таким образом, наказание сводится к штрафам, аресту, принудительным работам. Иные способы наказания не используются. У собственников не отбирают недвижимость, не лишают их прочих прав.

Однако и перечисленные меры ответственности действуют далеко не всегда. Ведь правоохранительным органам довольно сложно узнать даже о самом факте незаконной сдачи жилья в аренду. А доказать это вообще практически невозможно.

Ведь основное доказательство в таком случае – документальное подтверждение сдачи квартиры в аренду. Таких документов почти никогда не бывает. Даже если они есть, и владелец, и арендатор не заинтересованы в том, чтобы они попали в руки официальных лиц.

Рекомендации по сдаче недвижимости в аренду

Как сдать квартиру в аренду официально

Риелтор как помощник в вопросах аренды

Чтобы официально сдать квартиру либо дом в аренду, надо придерживаться следующих рекомендаций.

  • Подготовительный этап. Надо решить, какая мебель, техника останется в квартире, а что следует убрать. Ведь вряд ли квартиросъемщик будет заботиться о сохранности вашего имущества. Однако жилье без микроволновки, плиты, утюга, стиральной машины, мебели вряд ли понравится потенциальным клиентам. Если же речь идет о посуточной аренде, жилье должно быть оснащено всем необходимым. Также следует сделать косметический ремонт, навести чистоту, позаботиться о наличии интернета.
  • Поиск клиентов. Искать квартиросъемщиков можно своими силами, размещая объявления во всех доступных местах, включая интернет-порталы, газеты объявлений. Можно обратиться за помощью к риелторам.
  • Решение вопроса с коммунальными платежами. Кто бы ни проживал в квартире, обязанности по уплате коммунальных платежей остается за владельцами недвижимости. Поэтому надо продумать и решить, то будет вносить эти платежи, чтобы отразить решение в договоре. Ведь можно обязать арендаторов часть оплаты за жилье переводить на коммунальные счета. Если уже имеется долг по квартплате, можно решить вопрос с ее погашением за счет платежей за аренду.
  • Подготовка документации. Чтобы оформить аренду либо наем, готовят такие документы:
  1. паспорта;
  2. правоустанавливающая документация на жилье;
  3. договор;
  4. если вместо собственника документы будет подписывать доверенное лицо, то готовится заверенная доверенность.
  • Оформление договора. Данный документ можно составить своими силами либо обратиться за данной услугой в юридическую контору. Нюансы его составления зависят от того, наем или аренду решено оформить. В любом случае в договор должен соответствовать таким требованиям:
  1. письменная форма;
  2. наличие нескольких экземпляров;
  3. содержать описание предмета договора.
  • Подготовка описи имущества, имеющегося в квартире. Этот документ исключит возможность кражи, порчи имущества.
  • Составление акта приема-передачи. Такой документ является подтверждением, что квартира была передана квартиросъемщику в должном виде.
  • Регистрация договора. Договор аренды регистрируется всегда, а найма только в случае длительного срока (более года). Зарегистрировать его можно в налоговой. После этого начинается ежегодная подача декларации.

Налогообложение

Как сдать квартиру в аренду официально

Налог составит 13%

При официальной сдаче квартиры в аренду размер налогов будет следующим:

  1. для граждан РФ – 13 %;
  2. для иностранцев – 30 %.

Чтобы уменьшить платежи, собственник может зарегистрировать себя в качестве ИП и выбрать иные способы налогообложения:

  • УСН. У предпринимателей, подлежащих такому способу налогообложения, расходу значительно ниже. Это всего 6 % + страховые взносы. Взносы платить придется регулярно.
  • Патент. После его покупки налоги не платят. Однако сама стоимость патента немалая, поэтому люди пугаются и избегают такого варианта. Ведь нет гарантий, что впоследствии обстоятельства не изменятся и сдача квартиры не прекратится через некоторое время, а патент уже будет куплен и деньги никто не вернет. Затраты на патент дополняются обязательными взносами в соответствующие фоны.

Если в договоре указать сумму оплаты меньше той, что есть в действительности, то размер отчислений будет меньше. Но это незаконно и чревато неприятными последствиями. Во-первых, занижение может быть выявлено государственными органами, которые привлекут к ответственности за искажение данных в декларации.

Во-вторых, в случае возникновения конфликтов с арендаторами, можно понести потери. Ведь доказать, что сумма аренды должна быть больше, впоследствии будет невозможно. Да и сами квартиросъемщики тоже рискуют и вряд ли согласятся на внесение заниженной суммы в договор. Ведь в случае их досрочного выселения они уже не смогут вернуть себе всю затраченную сумму.

О налогах при сдаче жилья в аренду расскажет юрист. Смотрите видеоконсультацию:

Использование услуг риелторов

Риелторы ищут клиентов, занимаются оформлением всей документации. Сторонам остается только подписать договор. Перечень услуг агентства может варьироваться в зависимости от особенностей подписанного с агентством договора. Стандартный перечень оказываемых услуг выглядит примерно так:

  • поиски съемщиков жилья, проведение соответствующих рекламных мероприятий;
  • показ жилья потенциальным клиентам;
  • подготовка документации для оформления сделки;
  • подготовка и сопровождение договора аренды / найма.

За такие услуги придется немало заплатить, однако это гарантия от возможного мошенничества и прочих нарушений прав сторон. Чтобы не разочаровать в риелторах, надо обращаться за помощью в агентства с солидным стажем и приличной репутацией. Отзывы можно посмотреть в социальных сетях, пообщаться со знакомыми, снимающими жилье.

Чтобы не беспокоиться о сохранности жилья и всего, что в нем находится, можно оформить страховку. С этим вопросам также могут разораться в агентстве, но можно сделать это самостоятельно.

Собственник не очень любят официально оформлять аренду. Ведь отчислений в налоговую существенно сокращают доход. Но это единственный способ избежать наказания за правонарушения и минимизировать риски.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

ВКонтакте
Класс
WhatsApp
Telegram
Смотрите также:
Обсуждение: 2 комментария
  1. АватарАнна says:

    Сколько сдаю квартиру ни разу не оформляли договор. Даже и не задумывалась, а теперь действительно рассмотрела все риски и скорей всего подниму этот вопрос со своими квартиросъемщиками. Для меня это гарантия порядка.

    Ответить
    1. Заключение такого договора для собственника квартиры является не столько, сколько обязанностью. Вы абсолютно правильное решение приняли. Кроме того, что у вас и квартиросъемщиков возникают взаимные права и обязанности, договор является еще и гарантом возможности исполнения сторонами своих обязательств.
      А защищать свои права обе стороны могут всеми доступными способами, прямо не запрещенными законом (ч.2 ст.45 Конституции РФ). Стороны также вправе еще и обратиться в суд за судебной защитой (ст.46 Конституции РФ).
      Следует напомнить нашим читателям, что при сдаче квартиры, возникает у собственника квартиры обязанность по уплате налогов. Эту обязанность следует исполнять.
      Если у вас возникнет сложная ситуация, обратитесь за бесплатной консультацией к нашим специалистам.

      Ответить
      Бесплатная консультация юриста (нажмите на номер)
      г. Москва и область
      Показать телефон
      +7-(499) XX-XX-XXX
      г. Санкт-Петербург и область
      Показать телефон
      +7-(812) XX-XX-XXX
      Федеральный номер
      Показать телефон
      +7-(800) XX-XX-XXX
      доб. 945
Поделитесь своим мнением

Консультация юриста
Наши телефоны
Получите бесплатную юридическую помощь прямо сейчас. Звоните!
Мы в Facebook
© 2019 Юрист Помог | Содержание
119296, г. Москва, ул. Вавилова, д. 54, корп. 4, оф. 406 | Контакты

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: