Можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать?

Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, стоит достаточно остро. Хотя с начала приватизации жилья в частную собственность прошло около 20 лет, до сих пор только в Москве в муниципальной собственности числится более 40% всех городских квартир, и люди проживают в них по договорам социального найма. Это значит, что они считаются только арендаторами жилой площади, и не имеют права продавать такое жилье, а также использовать иными способами, доступными собственникам недвижимого имущества. Но так ли это на самом деле?

Права арендатора неприватизированной недвижимости

Неприватизированную недвижимость формально продать нельзя

Неприватизированная недвижимость формально не может продаваться, ее нельзя дарить или передавать по наследству. Из-за этого все же перед оформлением сделки лучше провести полную процедуру приватизации и окончательно оформить жилье на себя. После этого его можно будет свободно продавать за полную стоимость и приобретать любой другой объект недвижимости соответствующей цены. Но что делать, если продать жилье необходимо срочно, и времени на оформление документов нет?

В этом случае наниматель может воспользоваться правом обмена, которое существовало еще в советское время. Если человек проживает в квартире по договору социального найма, он вправе обменять ее на другой объект недвижимости, также находящийся в муниципальной собственности. В этом случае необходимо обратиться в местный центр арендного жилья со следующим пакетом документов:

• Подлинником договора найма (ордером). Это документ, который подтверждает ваше право на пользование данным объектом недвижимости.
• Выпиской из домовой книги и копией финансового лицевого счета. Получить их можно в домоуправлении по месту жительства.
• Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо получить согласие органов опеки: они должны убедиться, что права детей при обмене нарушены не будут.

Нельзя обменивать арендованное жилье на помещение в аварийном или ветхом доме. Это связано с тем, что жильцы таких зданий получают право на новые квартиры, и государство стремится не допустить мошеннических сделок.

Как обменять неприватизированный на приватизированный объект?

Буферное жилье — возможность продать неприватизированную недвижимость

Если обмен двумя объектами неприватизированной недвижимости никаких вопросов не вызывает, то как обменять жилье, которое уже находится в частной собственности на помещение по договору найма? Формально такая возможность существовала только до 2005 года, позднее в Жилищный кодекс были внесены исправления.

Однако с июня 2005 года начало действовать временное положение о том, что можно обменять неприватизированную квартиру на приватизированную, и при этом статус объектов недвижимости сохраняется, а статус участников сделки – меняется. То есть неприватизированный объект недвижимости так и останется государственным, и собственник жилья превратится в нанимателя. А второй участник сделки получит приватизированную квартиру и из нанимателя превратится в собственника.

По понятным причинам такой обмен проводится нечасто, и чаще всего он представляет собой завуалированную продажу жилья, так как неприватизированный объект стоит намного дешевле. Обычно такой обмен проводится между близкими родственниками или членами одной семьи, хотя сделку могут заключить и посторонние люди. Все виды обмена лучше проводить только через риелторское агентство, так как каждая такая сделка требует соблюдения целого ряда очень важных формальностей и знания юридических тонкостей.

Риелтор знает требования к оформлению документов, кроме того, у таких компаний есть договоренности в государственных структурах. Все это позволит оформить документы намного быстрее, и в них не будет ошибок, которые могут возникнуть при самостоятельном оформлении сделок.

Как продать неприватизированную квартиру?

Сделки с неприватизированной недвижимостью — рисковое дело

И все же, существует ли возможность продать неприватизированное жилье и получить за него «живые» деньги? Да, в этом случае используется особая схема с участием так называемого «буферного жилья»: обычно это либо дешевый загородный дом на окраине области, либо комната в коммунальной квартире где-нибудь в глухом районе. Параметры такого жилья никакого значения не имеют, важно только, чтобы оно существовало юридически и числилось в частной собственности.

Такие сделки оформляются через агентства недвижимости, причем нужно выбирать компанию с надежной репутацией, которой действительно можно доверять. Сделка по продаже неприватизированной квартиры проводится в несколько этапов:

• Покупатель объекта недвижимости приобретает «буферное жилье» у риелторского агентства и оформляет на него право собственности.
• Жилье продавца обменивается на буферный объект недвижимости. При этом продавец становится собственником буфера, а покупатель – нанимателем неприватизированного объекта, являвшегося основной целью сделки.
• Продавец продает буфер агентству обратно и получает свои деньги за квартиру. Вся операция требует оформления огромного количества документов, и она сопряжена с немалым риском.

Если на любом этапе возникнет сбой, у продавца есть возможность остаться владельцем комнаты в коммуналке и не получить никаких денег за свою квартиру, поэтому стоит внимательно взвесить все «за» и «против» перед такими операциями.

Если у правоохранительных органов возникнут какие-либо подозрения, сделка может быть аннулирована. Доказать ее мнимость будет несложно, достаточно проверить сколько раз буферное жилье переходило из рук в руки. В Москве можно найти комнаты, которые в течение нескольких лет продавались до 600 раз. Естественно, это говорит о притворности таких операций, и они могут быть признаны незаконными, однако формально законодательство не нарушено, так как все операции проводятся в рамках установленных правовых норм.

Поводом для отказа в совершении сделки может стать плохое состояние буферного жилья. Формально арендаторам муниципальных квартир нельзя обменивать их на заведомо худшие условия, особенно если в квартирах проживают несовершеннолетние. Во всех случаях неприватизированная квартира будет стоить намного дешевле, поэтому подобную продажу трудно назвать выгодной. В результате продавец получит далее ко не полную сумму, и на нее будет крайне сложно купить равноценное жилье. Кроме того, придется оплачивать многоступенчатые услуги агентства и государственные пошлины за каждый этап продажи.

Сделки с неприватизированным жильем – это всегда риск, так как арендатор не имеет многих прав и возможностей, которые есть у собственника. Намного надежнее сначала приватизировать жилье по закону, а уже потом его продавать или использовать любым другим образом.

Как купить квартиру без риска, вы узнаете из видеоматериала: