Договор сервитута земельного участка: оформляем правильно

При покупке земельного надела людям приходится знакомиться с технической стороной проведения операций и усваивать новые термины. Что значит «сервитут»? Какое из определений данного понятия самое обстоятельное и объективное? Давайте разбираться.

Что представляет собой сервитут

Частная собственность — право распоряжаться собственной землей

Хозяйственная деятельность – процесс сложный; иногда для успешного ведения бизнеса требуется задействовать часть ресурсов соседнего участка (или всю площадь). Например, часто распространенный случай: путь на собственный участок пролегает через территорию соседних владений.

Понятно, что не всегда возможно проложить коммуникации (газо и электороснабжение), не потревожив соседа. Существуют разнообразные ситуации, когда требуется вмешательство на чужой территории при решении собственных проблем или благоустройстве.

Поэтому появилось понятие сервитута. Установленный сервитут дает возможность использовать чужой участок без оглядки на недовольство соседа. Согласно условиям сервитута, пользоваться чужой территорией имеет четко обозначенный круг людей.

Стоит дать определение объекту сервитута. Это участок с обременением в виде сервитута. Субъектом сервитута признается лицо, инициирующее требование об использовании чужой территории. Установленный сервитут дает меньше свободы собственнику участка: при наличии на заявленной территории дороги пользоваться ей может не только владелец земли.

Собственник сервитута имеет возможность пользоваться участком, но имущественные притязания на эту собственность не уместны. Случается, что на участке возводится имущество иного собственника (электроподстанция); в таком случае сервитут накладывает ограничение на начало строительства вблизи указанных объектов.

Сервитут на земельный участок: что это такое? Ответ — в видеоматериале:

Что говорит закон

Кадастровый паспорт земельного участка

Ст. 274 (п.1) ГК говорит о нескольких обстоятельствах, позволяющих устанавливать сервитут, дающий возможность пользоваться часть чужеродной территории:

• Необходимость использования другого участка с целью обеспечения доступа к собственным владениям.
• Когда на недвижимость могут предъявлять права несколько владельцев.
• Когда установлена граница соседних участков и для эффективного ведения хозяйства обоим хозяевам требуется использование какого-то объекта (колодец).
• Забор воды для водопоя.
• Сервитут устанавливается при необходимости проведения сенокоса.
• Для обеспечения доступа к прибрежной полосе.

Сервитут целесообразно установить для спокойствия обеих сторон:

1. Лицо не имеет возможности обходиться без использования чужого имущества.
2. Собственник также выигрывает: после заключения сервитута у него есть документ, в котором указано, какие полномочия имеет другая сторона. В случае нарушения правил договора или бесконтрольного использования владелец участка может обратиться в суд.

Интересы собственника не страдают от ограничения пользованием. Он получает некое вознаграждение за использование другим человеком его имущества.

Детально изучить положения, касающиеся нюансов установления сервитута, можно, используя статьи 274-277, 533, 694, 613, 216 ГК РФ. Правовые положения, регламентирующие установление вышеназванного понятия, регулируются и другим документом – Земельным законом. Об этой проблеме говорится в Законе о ресурсах (такие документы, как Водный, Лесной кодекс). ФЗ отвечает за определение аспектов регистрационных действий, касающийся регистрации договора.

Разновидности сервитута

Сервитут земельного участка

Так как сервитут – мера ограничения прав пользования личным или государственным участком, то необходимые документы могут иметь различные правовые обоснования. Обычно говорят о частном и публичном сервитутах.

Публичный сервитут

Этот документ может быть принят на основании Закона, некоторых актов муниципальных органов и законодательных институтов. Обычно наложение публичного сервитута сопровождается финансовыми выплатами. Закон говорит о необходимости установления сервитута в нескольких случаях:

• Когда стоит вопрос об организации публичного прохода или проезда к другому участку.
• В случае необходимости ремонта коммуникаций, ремонтных работ.
• При выполнении дренажа соседнего участка, если эти работы не могут быть выполнены без проникновения на чужую территорию.
• Для снабжения водой нескольких собственников публичный сервитут налагается на водное русло, расположенное на одном их наделов.
• В летний период указанные действия применяются к территории, на которой производиться косьба сена.
• Сервитут накладывается для удовлетворения потребностей рыболовов и охотников.
• Ограничение на пользование публичным сервитутом вводится, если необходим сбор целебных трав.

Публичный сервитут – необходимая мера, позволяющая проводить исследование ценных территорий.

Частный сервитут

Сервитут бывает двух видов

Для наложения данного вида сервитута используются другие законные основания. Ими может являться необходимость ремонтных работ на сооружениях, расположенных на пограничной территории. Частные случаи, являющиеся поводам для наложения сервитута:

1. Прокладка коммуникационных сооружений.
2. Необходимость мелиорационных и других работ, для которых камнем преткновения становится чужой участок.
3. С человека, на которого распространяется действие сервитута, можно требовать денежное или иное вознаграждение (если противоположная позиция не фиксируется в соответствующих документах)

Часто частный сервитут – возможность удовлетворить чужие интересы. Федеральный закон защищает интересы скотоводов (часто требуется использовать соседнее пастбище для прогона животных или выпаса хозяйства). Способы заключения договоров: добровольное согласие обеих сторон или решение судебных органов.

Договор на наложение сервитута

Добровольно установленный сервитут подразумевает согласие хозяина ресурсов на пользование его владениями третьей стороной. Какие нюансы следует учитывать при заключении такого договора:

• В договоре должны быть отражены вид наложенного обременения на землю, граница земли на плане.
• Чтобы в дальнейшем не возникало разногласий, обе стороны должны вписать в документ условия использования ресурса.
• Должна быть зафиксирована плата за использование чужого надела, а также в договор прописываются сроки уплаты. Таким образом владелец участка получает компенсацию за использование его собственности другими лицами.
• В документе проливается свет на права, обязанности сторон, прописывается мера ответственности каждого участника соглашения, если будут нарушены условия сервитута.
• Требования к сервитуту распространяются и на арендатора, он несет ответственность за соблюдение/несоблюдение условий соглашения.
• Чтобы договор имел юридическую силу, должно быть указано расположение объекта на схеме.
• Оговариваются сроки сделки (она может быть срочной, бессрочной).
• Необходимо внести данные об участниках сделки.

В случае, если недомолвки мешают прийти к консенсусу и владелец одного из участков не может рассчитывать на решение проблемы без использования прилегающей территории, нужно заручиться поддержкой судебных органов.

Образец заявления можно попросить у юриста или найти на просторах интернета.

Сроки

Право на сервитут имеет четко установленный круг лиц

Исходя из необходимости установления срочного сервитута или бессрочного варианта, говорят о сроках договора. Срочный сервитут подразумевает указания даты, по наступлению которой действие сервитута заканчивается. Этот вариант подходит, если идет речь о временном вмешательстве: ремонтные работы, прокладка коммуникаций.

Бессрочный вариант – лучший выбор при наложении публичного сервитута. Установленные электросооружения или проложенная автомагистраль – те объекты, которыми пользуются длительный срок.

Приостановка сервитута

Основания, по которым сервитут прекращает действовать, можно найти в ГК. Обычно инициатива исходит от владельца участка. Основания для исполнения сервитута исчерпывают себя, если нет необходимости в пользовании чужими ресурсами, участок используется не по назначения.

Нужно обратиться к судье: изучив новые обстоятельства, он в силах положить конец исполнению наложенных обременений. Иногда договор становиться неактуальным по причине прокладки новой дороги, пользование которой дает возможность не обращаться больше к посторонним ресурсам. Прокладка водоснабжения может быть отменена, если построен колодец.

Стихийные бедствия могут видоизменить участок: страдает качество земли, разрушаются какие-то объекты, которые были причиной наложения сервитута. Если обстоятельства складываются счастливо и участки объединяются, нецелесообразно в новых условиях придерживаться условий сервитута.

Как расторгается соглашение и прекращает действие вынесенное судом решение? За расторжение публичного сервитута отвечают местные власти. Они идут навстречу участникам соглашения, если отпала необходимость использование участка под обременение. ЗК говорит о том, что необходимо учитывать мнение всех жителей, которых касается расторжение сделки.

На каких основаниях прекращает действие бессрочный сервитут?

Соседи не всегда готовы идти на встречу…

Основания для прекращения сервитута бессрочного вида:

• Истек срок аренды, а местные власти против дальнейшего нецелесообразного использования земли.
• Владелец участка отказывается от собственности.
• Обоюдное согласие – повод расторжения сервитута (в случае, если дата окончания договора не указана в сделке).
• Сервитут, касающийся части участка.

Не обязательно сервитут налагается на участок целиком: в частном и публичном порядке можно пройти указанную процедуру оформления сервитута на часть участка, который будет использоваться соседом или общественностью.

Если вам для осуществления хозяйственной деятельности или других работ понадобилось заключение сервитута, стоит ознакомиться и с изменениями, внесенными в ЗК 01.03.2015. Там говорится, что если на территории участка находится сооружение, собственники возведенных на участке зданий должны обратиться в уполномоченный орган с целью приобретения права собственности на эту землю.

Закон четко дает понять, что люди, обладающие правом сервитута и реализующие его для прокладки, текущего ремонта коммуникаций не могут претендовать на данный участок, несмотря на наличие прав собственности на линейный объект.

Это полезное нововведение. Раньше владелец газораспределительного пункта мог заявить о своих правах наряду с собственниками других сооружений. Знание всех аспектов, касающихся заключения сервитута, позволяет правильно оформить соглашение и осуществлять необходимую деятельность.