Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в РФ

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в РФ – распространенная сделка, при которой нужно соблюдать действующие нормы права. Ниже приводится инструкция, как избежать «подводных камней», а также советы экспертов.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, права детей в сделке

В положениях Конституции РФ и статье 21 ГК РФ говорится, что несовершеннолетним признается лицо, не имеющее полной дееспособности.

По закону за ребенка до 18 лет несут ответственность, в первую очередь, законные представители, а затем сотрудники опеки и попечительства.

При совершении сделки купли-продажи недвижимости лица от 14 до 18 лет имеют право расписываться в договорах, если у них есть доля в праве. Прописанным несовершеннолетним ставить подписи не нужно.

Любая долевая сделка, а также с участием несовершеннолетнего, должна проходить обязательно в нотариальном порядке. Без участия нотариуса сделка недействительна.

Также зачастую органы опеки и попечительства требуют открытия специального счета в банке на имя несовершеннолетнего.

При покупке встречного жилья возникают сложности с доступом к денежным средствам. Подобные споры решают только в суде.

Также имеются и иные правовые нюансы при продаже квартиры:

• при использовании материнского капитала мать ребенка или нескольких детей обязана по закону выделить каждому долю. Если этого сделано не было, то впоследствии сделка будет признана недействительной. С материальной точки зрения может сильно пострадать покупатель квартиры;
• в приватизации обязательно должны принимать участия несовершеннолетние дети. Если этого не случилось, то даже после продажи недвижимого объекта могут возникнуть сложности. К тому же сделку могут аннулировать (признать недействительной);
• поэтому, перед продажей жилья нужно обязательно советоваться с юристами и сотрудниками опеки и попечительства. В противном случае при поиске встречного варианта появится проблема в направлении денежных средств, а также одобрении сделки (сотрудники опеки и попечительства смотрят на метраж будущей квартиры или дома).

Особой ситуация считается, когда в квартире прописан несовершеннолетний ребенок с инвалидностью. По закону в квартире за ним должен быть закреплен определенный метраж. Он больше площади, которая полагается гражданам без инвалидности.

После продажи квартиры законные представители обязаны предоставить вариант покупки в уполномоченный орган.

Если площадь помещение меньше, чем проданной, то сотрудники выдадут отказ в направлении денег на покупку жилья.

Важными причинами переезда могут быть:

• в связи с лечением ребенка;
• в связи с обучением ребенка;
• новые условия более комфортные (есть коммуникации, ремонт и т.д.).

С помощью данных советов экспертов можно избежать множество ошибок.

Для примера можно взять ситуацию, произошедшую с гражданкой Васиной Т.М.

По ее словам, она проживала одна с сыном в однокомнатной квартире общей площадью 28 квадратных метров.

«Я решила избавиться от маленькой квартиры и купить жилье по просторнее.

Была подготовлена доплата на квартиру площадью 44 квадратных метров в том же городе.

При подаче заявления в орган опеки мне сказали, что через 10 дней можно забрать подписанный документ, разрешающим продажу.

В итоге сделка прошла успешно, а сына удалось прописать в новую квартиру. Мы стали оба собственниками жилья».

В данном случае сделка прошла без правовых нюансов. В другой же ситуации мог наступить правовой спор.

Так молодая пара решила продать двухкомнатную квартиру в городе площадью 45 квадратных метров и купить квартиру в селе площадью 38 квадратных метров.

Остальные деньги планировалось потратить на машину. Однако, в уполномоченном органе выдали отказ. Требования по жалобе также оставили без удовлетворения.

На свой страх и риск пара решила продать жилье без согласия. Однако, Росреестр не принял пакет документов и посоветовал обратиться в суд, или же найти другой вариант.

В таких случаях приходится мириться со сложившейся практикой отказов со стороны уполномоченных органов. Важной причиной является постоянная регистрация несовершеннолетнего ребенка в квартире.

Одобрение органов опеки

Перед продажей квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, или же на ребенка записана доля в праве, нужно оформить специальный документ. В орган опеки и попечительства подается заявление.

Для ответа установлен срок не более 7-14 дней. При сильной загруженности он может быть продлен.

В ответе обязательно указывается причина согласия или отказа в проведении сделки.

Данный документ можно обжаловать вышестоящему руководству уполномоченного органа, суд. В жалобе следует привести весомые доводы и доказательства по спору.

Права детей на жилье

В Конституции РФ, ГК РФ и СК РФ, иных федеральных и региональных законах говорится о том, что каждый ребенок должен быть обеспечен жильем.

Живя с законными представителями (родителями, одним родителем, опекунами или попечителями), имеет собственную долю в жилье.

Такая доля не подлежит отчуждению, а также незаконному уменьшению по площади.

За всеми сделками по изменению доли несовершеннолетнего в РФ тщательно следят уполномоченные сотрудники органов опеки и попечительства.

При правонарушениях санкции могут применить, как к сотрудникам органов опеки и попечительства, так и к законным представителям.

Список документов и правила их оформления

Перед продажей продавцу необходимо подготовить пакет документации. В него входят следующие бумаги:

• правоустанавливающие бумаги на квартиру (свидетельство или выписка из ЕГРН, технический паспорт, кадастровый паспорт, если имеется, иные документы при наличии);
• справка по форме 9 или архивный вариант с указанием прописанных и временно выписанных граждан;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• нотариальное согласие супруга (при необходимости);
• нотариальная доверенность (при необходимости).
• четко и грамотно составленный договор купли-продажи квартиры с приложениями – описью, актом приема-передачи жилья;
• согласие органа опеки и попечительства (обязательный документ).

Также можно распечатать листки с сайтов судебных приставов, что на момент покупки-продажи не имеется обременений – ареста, ипотек и т.д.

Согласие опеки и попечительства в данном случае обязательно, так как в квартире есть доля несовершеннолетнего гражданина или нескольких граждан до 18 лет.

Жилье, подобранное для переезда не должно быть хуже того, что продается. По законам РФ права каждого ребенка на жилье строго регулируются. Нарушения же преследуются по закону – КоАП РФ, УК РФ.

Эксперты советуют предварительно готовить все необходимые документы для сделки. В противном случае спор могут разрешить только в суде. Однако, пострадают обе стороны – покупатель и продавец.

В этом видео Вы узнаете про продажу квартиры с несовершеннолетними детьми