Правовые аспекты продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Процессу отчуждения, равно как и покупке недвижимости, сопутствуют определенные трудности. В случае продажи недвижимости, совладельцем которой является ребенок, процедура многократно усложняется. Желание продать недвижимость с долей несовершеннолетнего может появиться ввиду стремления к увеличению полезных метров квартиры.

Например, после появления второго ребенка, родители вполне могут решиться продать старую небольшую квартиру и приобрести более подходящую под нужды многодетной семьи. Процесс отчуждения недвижимости, включающей долю несовершеннолетнего хоть и непрост, но вполне реален, если соблюсти необходимые нюансы. Правовой основой существенных условий такой сделки являются нормы Гражданского кодекса РФ.

Самое главное условие — наличие согласия попечительского совета на продажу доли ребенка. А для этого, необходимо отсутствие в будущем договоре признаков ущемления прав ребенка или ухудшения жилищных условий его проживания. Доля собственности ребенка в новом жилье не должна уступать в стоимостном выражении уже имеющейся у него части квартиры.

Когда разрешается продажа доли недвижимого имущества несовершеннолетнего?

Без согласия попечительского совета не обойтись

Основная загвоздка при подготовке к совершению сделки — добиться разрешения на нее у попечительского совета. И только в этом случае возможен последующий процесс заключения договора о продаже.

Имейте в виду, обязательным условием, проверяемым органом опеки, является предоставление в собственность ребенку равной по цене доли новой квартиры либо иного недвижимого имущества. Отсутствие согласия попечительского совета влечет аннулирование законности сделки и ее судебное расторжение, с возложением на ее стороны ответственности согласно законам РФ.

По существующему законодательству предусматривается только два варианта:

1. если отчуждая квартиру с долей ребенка, Вы не планируете приобретать другую недвижимость, на Вас ложится
2. обязанность отдать несовершеннолетнему эквивалентно равную долю иной жилплощади. Как вариант, в бабушкиной квартире или в дедушкином доме.
3. если с продажей Вы одновременно покупаете другую квартиру, незамедлительно оформляется в собственность ребенка равнозначная по цене доля в новой жилплощади.

Таким образом, лишить ребенка недвижимости, совладельцем которой он оформлен, не предоставив ничего взамен, не представляется возможным.

Как юридически уменьшить долю несовершеннолетнего в недвижимости

Уменьшить долю недвижимости ребенка нельзя

До начала процедуры оформления отчуждения имеющейся квартиры, уточните у органа опеки, на приобретение какого типа недвижимости они смогут выдать разрешение. Вам необходимо будет предоставить для анализа документы на собственность, совладельцем в которой является несовершеннолетний.

Так, если размер доли несовершеннолетнего составляет ¼ от общей площади недвижимости, то аналогичный размер, отписываемый в пользу несовершеннолетнего ребенка в приобретаемом жилье должен быть не менее ¼ доли. Самовольно уменьшать размер доли ребенка запрещено.

Доскональное соблюдение этого правила позволит избежать возникновения проблем с попечительским советом в дальнейшем. Так, например, если родители взамен продаваемой квартиры покупают недорогую комнату, стоимостный размер доли несовершеннолетнего может заставить оформить ее полностью на ребенка.

В таком случае последует безусловный отказ органа опеки в совершении сделки, поскольку метров жилплощади для проживания двух человек недостаточно, а жить самостоятельно, без матери, несовершеннолетний ребенок юридически не вправе.

Процедура подготовки документов к отчуждению недвижимости

Для соблюдения всех установленным законом требований к сделке, необходимо получить нотариальное разрешение на продажу принадлежащей ребенку доли недвижимости. Такое же согласие должен подтвердить и попечительский совет. При выдаче разрешения обязательно присутствие обоих родителей или опекуна несовершеннолетнего.

Если один из законных представителей интересов ребенка не явился из-за развода или информация о месте его пребывания неизвестна, а равно в случае его отказа соглашаться на отчуждение доли несовершеннолетнего, вопрос направляется на судебное рассмотрение. Избежать такого исхода возможно следующими способами:

1. Добившись согласия второго родителя, заявленного в письменной форме;
2. Лишив отсутствующего законного представителя родительских прав на несовершеннолетнего;
3. Получив соответствующее постановление суда, в случае пропажи второго родителя безвести;
4. Предоставив соответствующее свидетельство, в случае смерти второго родителя;
5. Предоставив удостоверенное в предусмотренном нормами закона порядке разрешения второго родителя/опекуна, в случае его территориального отсутствия в стране.

Несмотря на существование общего списка обязательных документов для получения согласия органов опеки на продажу доли ребенка, он может изменяться в зависимости от региональной принадлежности муниципалитета. Этот момент желательно дополнительно уточнить.

Продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка очень непросто

Общепринятым можно назвать предоставление следующих документов:

• паспортов обоих родителей;
• копии свидетельства о рождении ребенка (с обязательным предъявлением оригинала) и копии паспорта (при условии, что ребенок его уже получил);
• документов, подтверждающих получение несовершеннолетним в собственность аналогичной доли в другой недвижимости;
• заявления;
• свидетельства о заключении брака (о расторжении, в случае развода родителей);
• правоустанавливающих документов на отчуждаемую недвижимость;
• нотариальной лицензии на продажу;
• разрешения на продажу собственности законными представителями, удостоверенного в нотариальном порядке;
• выписок по лицевым счетам продаваемой и приобретаемой квартир;
• выписок из домовой книги отчуждаемой и покупаемой недвижимости;
• квитанции об уплате государственной пошлины;
• договора на приобретение нового жилья.

О продаже недвижимости, совладельцем которой является ребенок, попечительский совет должен быть уведомлен в письменной форме. Совет опеки обязан предпринять максимум мер по защите прав несовершеннолетнего при заключении сделки с принадлежащей ему недвижимостью.

Недопустимо ухудшение его жилищных условий, уменьшение принадлежащей ему доли собственности, нарушение интересов несовершеннолетнего. Законные представители ребенка под роспись уведомляются об обязанности не нарушать его права. Такое заявление обязательно удостоверяется инспектором УЗСН.

Случаи отказа в выдаче разрешения попечительским советом

Время на отчуждение — примерно 2 недели

Разрешение не будет выдано, если:

1. приобретение осуществляется в рассрочку, с предварительной продажей всей недвижимости, находящейся в собственности;
2. сделка — одновременно и продажа, и дарение;
3. покупаемая недвижимость является не до конца построенным объектом, право владения на который еще не возникло;
4. приобретаемое жилье значительно уступает в размере отчуждаемому;
5. новая недвижимость лишена определенных удобств, коммуникаций, инфраструктуры.

Попечительский совет выдаст разрешение с большей долей вероятности, если новые условия проживания несовершеннолетнего будут лучше прежних. В частности, это может проявляться в:

• более экологичной окружающей среде;
• более развитой инфраструктурной сети;
• лучших климатических условиях;
• наличии лучше оплачиваемой работы для родителей.

Соблюдение вышеописанной процедуры необходимо до достижения несовершеннолетним 18 лет, впоследствии он получает право на самостоятельность при заключении любых сделок, как всякий полноправный гражданин. Существуют варианты, когда полную дееспособность можно получить до достижения совершеннолетия, а именно с 16 лет:

• при официальном оформлении такого гражданина на работу (обязательно с предоставлением полного соцпакета);
• в случае занятия 16-летнего гражданина индивидуальным предпринимательством;
• в случае официальной регистрации брака с ним.

При наличии перечисленных условий лицо наделяется полной дееспособностью и в согласии органа опеки на совершение сделки более не нуждается.

Окончательное завершение сделки с недвижимостью

Процессы отчуждения старого жилья и приобретение нового должны совпадать

В случае принятие органами опеки положительного решения, выносится соответствующее постановление. Происходит это в течение 2 недель я момента подачи заявления. Разрешение привязывается к адресу отчуждаемой недвижимости и содержит адрес покупаемой квартиры. Законные представители подлежат снятию с регистрации и выписывают несовершеннолетнего.

Согласие попечительского совета на выписку ребенка обязательно, даже если он не совладелец недвижимости. Далее заключение сделки осуществляется в привычном порядке, предполагающем нотариальное заключение договора купли-продажи между двумя сторонами, с составлением акта приема-передачи собственности и регистрации права собственности сторон сделки в установленном порядке.

Процесс отчуждение старой квартиры и приобретения новой недвижимости должен совершаться одновременно. Далее следует обязательная процедуры регистрации ребенка по месту нового проживания. Для подтверждения соблюдения прав несовершеннолетнего, копии документов о получении им равнозначной доли недвижимого имущества в собственность, направляются в адрес попечительского совета.

Мнение юриста-эксперта:

[wpmfc_cab_ss]Условия закона о продаже жилой недвижимости, в которой проживает или является одним из собственников является несовершеннолетний, обязательно учитывают его права. Как известно, его правоспособность (ст.17 ГК РФ) возникает с рождения. Но дееспособность (ст.21 ГК РФ) наступит в день совершеннолетия.

Законодатель определил, что согласие органов опеки и попечительства на сделки с недвижимостью в этих случаях обязательно должно быть получено. Очевидность и справедливость такого законного требования очевидны и не подлежат обсуждению. Если бы такое условие отсутствовало, то недобросовестные родители могли бы проявить различные злоупотребления.

Такое разрешение получить несложно, если у родителей действительно благие намерения, которые документально подтверждены. Публикуемая статья дает исчерпывающие советы нашим читателям, которыми следует воспользоваться.

Также можно обратиться к профессиональным юристам по сделкам с недвижимостью и семейному праву. Для этого на нашем сайте размещены номера бесплатных телефонов и формы обратной связи. Все консультации проводятся для наших читателей бесплатно.[/wpmfc_cab_ss]

Как купить/ продать квартиру с ребенком-собственником? Подскажет видео: