Как проверить юридическую чистоту квартиры: практические советы

В Российской Федерации ежегодно сотрудники Росреестра регистрируют более 1000 сделок, связанных с недвижимостью. Покупка или продажа квартиры содержит много особенностей, «подводных камней». Есть несколько рекомендаций, как грамотно проверить юридическую чистоту квартиры. Для заключения договора жилье должно быть «чистым». Для этого необходимо выполнить несколько действий, собрать документы, а затем только приступать к оформлению объекта недвижимости.

Какие документы нужны для проверки «чистоты сделки»?

Для проверки «чистоты» сделки (квартиры) нужны специальные документы:

1. Правоустанавливающие документы (свидетельства на право собственности, выписки из ЕГРН, кадастровые паспорта). В таких бумагах должно быть четко указано место нахождения объекта, собственник, иные сведения без ошибок и помарок, а также исправлений. При их отсутствии можно запросить напрямую в Росреестре с помощью электронных порталов.
2. Паспортные данные. В паспорте могут быть указаны несовершеннолетние дети (продажа требует специального разрешения органа опеки и попечительства), печать о заключенном браке (нужно нотариально удостоверенное согласие супруга).
3. Справка из паспортного стола установленного образца (помогает узнать о зарегистрированных на постоянном месте жительства лицах, а также временно прописанных лицах – граждан из мест лишения свободы, солдатах срочной службы).
4. Наличие или отсутствие доверенности. Доверенность (после внесения изменений) проверяется на специальном сайте. Данные действия нужно осуществлять перед подписью договора.
5. В квартире не должно быть незаконных перепланировок (особенно при оформлении ипотеки от банка). Данный юридический факт можно проверить путем осмотра технического паспорта. Здесь важное значение играет свежая информация (последние внесенные изменения).
6. В Росреестре нужно запросить расширенную справку о бывших владельцах жилого помещения. Даже спустя годы граждане имеют право на приватизацию жилья по закону, даже если они в ней не участвовали по различным причинам.
7. Если квартира находится в общей долевой собственности, то понадобятся оформленные отказы от всех других жильцов (собственников). В противном случае 1 из них может подать иск в суд на признание сделки недействительной по причине первоочередной покупки (необходимо предложение с конкретной суммой). Здесь будет уместным сделать рассылку писем с предложением покупки квартиры. Также возможен вариант по сбору подписей напрямую.
8. Если квартира приобретается в новом доме, который построен недавно, то необходимы бумаги от застройщика. Рекомендуется осуществлять покупку только в достроенном и сданном доме. Здесь должен быть кадастровый, технический паспорт с указанием кадастровой цены за квадратные метры, документация специальной комиссии о сдачи дома в эксплуатацию.

Данные бумаги помогут снизить риски в несколько раз. Особое значение следует уделить тем собственникам, которые получили объект недвижимости в наследство по закону. Бывают ситуации, когда нотариусы поступают незаконно, недобросовестно.

Они отдают наследство тому лицу, которое обратилось за наследство первым, не предупредив о нем иных претендентов. В обязанности нотариуса по закону входит розыск наследников (по очереди). Если было место подобной ситуации, то гражданин имеет полное право признать наследование незаконным (в течение определенного промежутка времени).

В противном случае наследование пройдет успешно, а доказать его незаконность не смогут даже в суде. Специалисты советуют внимательно изучать каждый предоставленный документ во избежание дальнейших проблем.

Рекомендуемая схема простых действий для снижения риска

Кто имеет право подписывать договор о передаче квартиры новому собственнику

Обязательно проверьте, не находится ли квартира под залогом или арестом

Право подписи важных документов принадлежит сторонам сделки, а также посредникам. Посредники имеют право действовать исключительно в интересах гражданина, предоставившего ему право подписи.

Для этого необходимо оформить специальный документ – доверенность. Доверенность удостоверяет нотариус за плату. В ней должны быть прописаны все конкретные действия, которые разрешены третьему лицу.

В качестве сторон могут выступать:

1. Граждане Российской Федерации.
2. Граждане иностранного государства.
3. Государственные органы Российской Федерации.
4. Государственные органы иностранного государства.

По закону лицо, выступающее стороной в сделке, должно быть совершеннолетним (18 лет и старше). За несовершеннолетних лиц имеют право росписи законные представители (родители, опекуны или попечители).

Кто несет ответственность за совершение сделки

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации каждая сторона сделки несет ответственность. Она должна быть четко и ясно прописана в договоре. Особую роль играет нотариус. Его деятельность должна быть исключительно в рамках закона. Он несет личную ответственность за удостоверение процедуры. В противном случае его действия можно оспорить путем обращения в Нотариальную палату.

Риэлтор, частный юрист или сотрудник юридической компании также несет ответственность за проверку документов перед подписанием договора сторонами. Но, при выяснении недобросовестных действий с его стороны можно подать иск в суд. При признании подобных действий посредник рискует только личными (зачастую) комиссионными денежными средствами.

Продавец несет административную и уголовную ответственность перед покупателем в случае недобросовестных действий. При возникновении сложных случаев на нем лежит главная обязанность – возврат уплаченных покупателем средств.

На покупателе лежит ответственность за непринятие квартиры, неуплату денежных средств в полном объеме, серьезные нарушения пунктов договора.

Как признать сделку недействительной

При возникновении проблемных ситуаций – обман со стороны продавца, покупателя (предоставление или скрытие недостоверных сведений) можно признать сделку недействительной в законном порядке. Этот юридический факт поможет расторгнуть договор, вернуть деньги, снять обязательства.

На этапе регистрации в Росреестре процедуру может приостановить уполномоченный сотрудник по ходатайству гражданина или сотрудника государственного органа (службы судебных приставов, прокуратуры, различных инспекций). Гражданин может обратиться с подобным заявлением в случае отсутствия важного документа, наличия сведений о недостоверности или ложности данных договора, появления иных уважительных причин и ситуаций.

Здесь каждая ситуация индивидуальна. Иногда бумаг необходимо много, а времени на проверку не хватает. Люди несут их на регистрацию, а потом узнают о рисках. Иные государственные органы могут приостановить регистрацию в случае наложения ареста в связи с задолженностью, непригодности для проживания, иных ситуациях.

Если процедуру приостановить не удалось, то рекомендуется сразу же обращаться в суд за защитой своих прав. В исковом заявлении следует указать действующие нормы права, проблемные моменты, а также приложить доказательства. Чем больше будет доказательств, тем больше шансов, что решение суда будет в пользу истца. После судебного признания сделки недействительной договор автоматически перестает иметь юридическую силу.

Но, даже при выигрышном судебном деле человек может столкнуться с неприятной проблемой – возврату денежных средств, уплаченных за квартиру, обратно. Судебные приставы-исполнители будут всячески способствовать разрешению и закрытию производства по делу. Не всегда удается взыскать всю полную сумму сразу.

Если гражданин имеет постоянный доход, то с него будут взысканы деньги в автоматическом режиме. Но, если дохода нет, то возврата средств придется ждать очень долгое время.

Советы и рекомендации

Специалисты советуют:

1. Рекомендуется собирать все бумаги заранее. Следует помнить, что многие из них действительны в течение 30 календарных дней.
2. При распределении долей, участия в сделке несовершеннолетних лучше обращаться к услугам нотариуса. Заверенная сделка будет дополнительной гарантией «чистоты».
3. При обращении к посредникам (частным юристам, юридическую контору) нужно обращать внимание на рейтинг, репутацию.
4. При возникновении сложных ситуаций с различными организациями (банками, кредитными учреждениями, строительными организациями) следует консультироваться у уполномоченных сотрудников по всем вопросам. Это позволит избежать ошибок, узнать актуальную информацию, условия.

Эти важные пункты помогут избежать распространенные ошибки.

Видео о том, как проверить юридическую чистоту квартиры:

Сделка – это ответственный шаг с юридической точки зрения. У покупателя возникает огромный риск при приобретении сомнительной квартиры. Избавиться от них полностью не удастся. Минимизировать их возможно с помощью тщательной проверки всех документов. Только так можно обезопасить процедуру регистрации от притязания третьих сторон, а также признания ее недействительной.