Договор купли-продажи коммерческой недвижимости: отличается ли от обычного
Продажа и покупка недвижимости – процедура, предполагающая определённый алгоритм действий, где составление договора является ключевым моментом. Дополнительные юридические нормы вступают в силу, когда речь – о коммерческой недвижимости. Надо заранее ознакомиться с нюансами, чтобы спорных ситуаций и вопросов возникало как можно меньше.
Особенности проведения сделки
Обычно собственником имущества, связанного с юридическими лицами, выступает учредитель той или иной организации.
Многие объекты в этом направлении допускают только определённые виды эксплуатации. В связи с этим оформление сделок требует дополнительных шагов, среди которых:
- Согласование купли-продажи с учредителями, либо советом директоров. Для этого организуют открытое голосование, для которого составляют протокол.
- Обязательно представление учредительных документов.
- Иногда требуется разделить весь объект на реальные доли, каждая из которых принадлежит отдельному лицу.
- Следует учесть необходимость организовать перепланировку, подключить коммуникации.
- Для оформления готовят разрешительные, технические документы.
Дополнительного оформления требуют и отдельно стоящие строения.
Когда необходимо нотариальное заверение
Обычно документы и договор купли-продажи не нуждаются в нотариальном заверении. Каждая из сторон должна лишь уплатить государственную пошлину.
Правила составления договора
Главное – найти покупателя, подготовить пакет документов. Заполнение зависит и от того, кто выступает второй стороной.
Если участвует другая организация
Обычно в таких сделках принимают участие уполномоченные представители. Они действуют по доверенности, полученной от генерального директора.
Для этой доверенности обязательна подпись нотариуса. Сначала проверяют само нежилое помещение, оценивают документацию. И только потом приступают к оформлению соглашения по купле-продаже.
Юридические лица, если они выступают продавцами и покупателями, имеют право составлять так называемые предварительные соглашения, содержащие следующую информацию:
- Относительно процесса передачи, получения аванса.
- Сроки, за которые проведена купля-продажа.
- Ответственность сторон за проведение сделки.
- Описание объекта недвижимости, в том числе – стоимость, условия по участию в сделке.
- Описание самих организаций, ставших участниками.
Ответственность сторон предполагает установление определённых компенсаций за просрочки. Или за срыв сделки из-за контрагента. Можно описывать другие подобные спорные ситуации.
Передача полной стоимости недвижимости только по предварительному договору недопустима. Выставлять подобные требования тоже запрещается.
Предварительное соглашение предполагает установку срока, в который требуется оформить основной документ. 549 статья ГК РФ – главный документ, на который опираются в таких ситуациях. Участники основного договора – те же стороны, что подписывали предварительный.
Основные договора всегда включают параметры помещения, которое предполагает продажу. Замена любых характеристик, кадастровых данных под запретом. Стоимость тоже должна соответствовать тому, о чём сообщалось ранее. Нужны дополнительные договора при необходимости изменить те или иные положения.
Можно вносить любые сведения, которые считаются важными для совершения тех или иных сделок. По усмотрению стороны могут привести описание для:
- Условий, согласно которым документ расторгают.
- Удостоверения сделки со стороны нотариуса.
- Страховки.
- Страхования по объекту.
На завершающих этапах представляют реквизиты контрагентов. Сюда входят КПП, ОГРН, ИНН. Руководители или доверенные лица ставят подписи на документах. Их паспортным данным посвящены отдельные графы. Нужно дополнительное скрепление печатями компаний. Пакет документов-доказательств – обязательное приложение для таких ситуаций.
Покупатель и продавец рассчитываются только безналичным способом. Денежные средства покупателя перечисляются через бухгалтерию второй стороны. Далее идёт поступление на лицевой счёт продавца.
Когда вторая сторона гражданин или ИП
Процедура в этом случае тоже останется аналогичной, лишь с небольшими правками и отличиями. Покупатель тогда сам может пользоваться услугами поверенного. Но чаще всего в сделке граждане принимают личное участие.
Те же гражданские нормы применимы к предварительным соглашениям, если соответствующие документы составляют. Но в самом договоре должна содержаться информация такого характера:
- Место прописки.
- Ответственный орган за выдачу паспорта, дата этого события.
- Серия, номер.
- Год, место рождения.
- ФИО.
Другие существенные положения по сделкам остаются примерно одинаковыми, как и в предыдущих случаях. Покупатель должен встретиться с представителями компании строго в назначенное время. После этого подписывают основной договор.
Алгоритм составления документа тоже стандартен:
- Перенос сведений из предварительного соглашения.
- Оформление дополнительных договоров, если это нужно.
Заключительными становятся реквизиты стороны, выступающей в качестве продавца. Подписи сторон и печать владельца имущества тоже обязательны.
Один из последних этапов – окончательный расчёт по сделке. Покупатель переводит на счёт продавца сумму, о которой изначально договорились. Если надо – составляют кредитный договор с банком.
Сопровождающие бумаги
Договор обычно составляют в количестве трёх экземпляров. Продавец должен иметь при себе такие основания:
- Нотариальная доверенность, если участвует представитель.
- Акт, связанный с оценкой имущества.
- Выписка из реестра акционеров, если компания основана на приватизации государственных, муниципальных владений. Надо указать количество акций, которыми владеет государство, либо субъект муниципальной власти. Официальное согласие от таких собственников понадобится, если итоговая цифра – больше 20%.
- Письменное согласие от вышестоящего органа – для участников рынка, основанных на имуществе с правом оперативного управления.
- Справка по балансовой стоимости активов или основных средств, когда сделки – не особо крупные.
- Решение общего собрания, которое разрешает проведение сделки в особо крупном размере.
- Положение с описанием полномочий руководителя.
- Свидетельство на присвоение ИНН.
- Все учредительные документы, включающие внесённые изменения.
По объекту, участвующему в сделке, нужно собрать такие описания:
- Кадастровый паспорт для собственности, не зарегистрированной в ЕГРП.
- Кадастровую справку в пользу отсутствия обременений и других проблем.
- Техническая документация из БТИ.
- Свидетельство о собственности, справка из реестра.
- Документ правоустанавливающего характера.
Покупатель, помимо всего прочего, подтверждает оплату государственной пошлины, при необходимости – представляет кредитный договор.
О правилах регистрации сделки
Регистрация сделки в Росреестре необходима всегда, если речь идёт о купле-продаже недвижимости. Оплата госпошлины – обязанность покупателя в данном случае.
Сумма бывает разной, в зависимости от статуса гражданина.
- Юридические лица платят 22 тысячи.
- Физические лица – только две тысячи рублей.
Обе стороны должны прийти в регистрирующий орган одновременно, чтобы передать все три экземпляра обслуживающему сотруднику. Регистратор может предъявлять дополнительные требования в этом направлении.
После сторонам сделки выдают бланки заявлений для дальнейшего заполнения. Нужно описать личные сведения владельцев, указать технические характеристики объекта. Отдельно указывают просьбу передать права собственности другому лицу, на основании договора купли-продажи.
Обычно коммерческая недвижимость представляет нежилой фонд. Поэтому её оформляют как отдельное помещение. В технический план этажа важно внести все перегородки и другие виды перепланировок, если они были.
Для сделки важно собрать полный пакет документации, связанный с помещением. Допустимо указание условий по авансу и задатку, оформление предварительных соглашений. За регистрацию договора отвечает Росреестр. Главное – внимательно подходить к составлению документов и дальнейшей проверке.
Видео о том, как продавать коммерческую недвижимость: