Можно ли приватизировать служебную квартиру: как добиться согласия предприятия?

Жилищный кодекс РФ гласит, что приватизация служебного жилья недопустима. Однако, при наличии определенных факторов и соблюдении условий, получить в собственность этот вид жилья можно.

Что означает понятие «служебная квартира»?

Служебная квартира предоставляется по трудовому договору

Служебным жильем называется отдельная квартира или дом, которые предоставляются сотруднику для проживания на период существования трудовых отношений между ним и предприятием. Такое проживание является временным и ограничивается сроком действия трудового договора между работодателем и наемным работником.

Договор найма является единственным основанием для проживания в служебном жилье сотрудника и членов его семьи. Также служебное жилье может предоставляться государственным служащим на период их пребывания на государственной должности РФ или ее субъекта.

Прекращение действия договора найма возможно в любое время вследствие соглашения сторон или одностороннего расторжения договора нанимателем. Работодатель со своей стороны также может расторгнуть договор, но только через суд, или если строк действия трудового договора с сотрудником истек.

И даже если трудовые отношения были прекращены, но строк действия контракта еще не закончился, договор найма может быть расторгнут на основании самого факта прекращения трудовых отношений. При этом работник обязан покинуть служебное помещение без права получить от фирмы другую жилплощадь.

Но есть категории граждан, принудительное выселение которых из служебного помещения без предоставления альтернативной жилплощади запрещено законодательно. К таким гражданам относятся:

• пенсионеры по старости;
• военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, ФСБ, таможни, органов противопожарной и уголовно-исполнительной системы;
• инвалиды 1 и 2 групп, инвалидность которых связана с выполнением профессиональных обязанностей или была присвоена вследствие профессиональных заболеваний;
• члены семьи работника, с которым был заключен договор найма служебного жилья и который умер.

Какие способы приватизации служебного жилья существуют?

Приватизировать служебную квартиру можно по решению собственника

Статьи ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» содержат норму о том, что приватизировать служебное жилое помещение можно, но только по решению его собственника или органа, за которым такое жилье закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного ведания.

А так как собственником является предприятие, которое это жилое помещение и предоставляет сотрудникам, то оно и вправе решать передавать ли это жилье в частную собственность своему работнику или нет.

К тому же, Конституционный суд РФ своим постановлением от 30 марта 2012 г. N 9-П признал эту норму закона такой, что не противоречит Конституции. Так что на основании нормативного акта предприятия (решения) служебное помещение может обрести нового законного владельца в лице сотрудника этого предприятия.

Также существуют квартиры, которые государственные или муниципальные предприятия передали на баланс городских администраций. Такая категория жилья после передачи уже не принадлежит к категории служебной, а называется муниципальной и может предоставляться гражданам для проживания после заключения с ними договоров социального найма.

Все чаще крупные города и регионы РФ на основании конституционных норм принимают свои постановления, регламентирующие порядок и условия перехода служебного жилья в частную собственность, как это сделала, например, Москва.

Тема видеоконсультации: приватизация служебного жилья:

Как добиться согласия предприятия?

Чтобы начать процесс приватизации служебного жилья нанимателю необходимо составить соответствующее заявление и предоставить его администрации предприятия. Граничный строк рассмотрения такого заявления составляет 2 месяца. По истечении этого времени руководящими органами предприятия принимается решение с разрешением провести приватизацию или же отказ.

Отказ для сотрудника означает, что процесс приватизации завершен. Несогласие с таким решением может повести работника в суд, но решение будет все равно не в его пользу, поскольку согласно закону решение собственника о передачи жилого помещения должно быть добровольным.

Если администрации предприятия приняла решение передать в собственность помещение – это означает начало процесса приватизации. Однако законодательство содержит некоторые ограничения касательно приватизации. Касаются они аварийных домов, приватизировать квартиру в которых невозможно. К тому же, уже ранее участвовавший в приватизации гражданин стать собственником служебной квартиры не сможет, за исключением лиц, которые приватизировали квартиру впервые до наступления совершеннолетия.

Плюсы и минусы приватизации служебного жилья

Приватизация — не всегда выгодное решение

При, казалось бы, вполне очевидной выгоде, приватизация служебного жилья — не всегда лучшее решение. Ведь зачастую площадь служебных квартир очень маленькая, а техническое состояние и ремонт далеки от идеала.

Ведь временные жильцы не часто задумываются о поддержании в порядке и исправном состоянии квартиры и ее коммуникаций. А предприятие-собственник вообще может не вспоминать о такой квартире длительное время.

Естественно, стоит задуматься о возможности стать собственником такой квартиры, если вы на протяжении длительного времени проживали в ней и вложили немалые средства в ее благоустройство и ремонт.

Также попробовать приватизировать служебную квартиру необходимо тем, кто желает сменить место работы. Ведь со дня прекращения действия трудового договора законного основания для проживания в такой квартире у вас не будет.

Но если общее техническое состояние жилья и состояние его инженерных коммуникаций плачевное, то необходимо взвесить все за и против. Ведь, став полноценным собственником такой квартиры, груз забот относительно ее содержания и ремонта ляжет на ваши плечи.

Как происходит процедура приватизации?

Для оформления квартиры необходимо собрать пакет документов

Процедуру приватизации служебного жилья стоит начать с выяснения того, находится ли оно в настоящий момент на балансе организации-работодателя. Ведь в последнее время значительно возросла часть служебного жилья, уже переданного на баланс городских властей и ставшего муниципальным.

Если предприятие уже давно ликвидировано, но служебное жилье так и не было передано на баланс населенного пункта, то, прежде всего, необходимо решить вопрос с такой передачей. Следует выяснить кому принадлежало жилое помещение на момент вселения туда гражданина и на основании какого договора такое вселение произошло.

Чаще всего подобного рода жилье предоставляется на праве служебного найма, однако встречаются случаи предоставления такого жилья по договору социального найма. В последнем случае исход может быть более благоприятным и возможность приватизировать квартиру есть.

Если квартира в муниципальную собственность не передавалась, то также необходимо узнать насколько законно произошло присвоение жилью статуса служебного и зарегистрировано ли оно в этом статусе в Росреестре. Также необходимо помнить, что статус служебного жилья может быть присвоен ему только до момента вселения гражданина.

Если вышеуказанные условия не соблюдены, то жилье может считаться таким, что занимается по договору социального найма и может быть приватизированным. Сам процесс передачи в частную собственность служебного жилья состоит из нескольких этапов:

• На первом этапе происходит передача жилья с баланса организации на баланс органов местного самоуправления. После этого жилплощадь приобретает статус муниципальной и может быть передана частному лицу. Этот процесс происходит с подписанием двухсторонних актов приема-передачи.
• На втором этапе гражданин подает заявление на приватизацию вместе с необходимыми документами. Перечень этих документов следующий:

1. договор найма;
2. согласие на приватизацию все зарегистрированных членов семьи, в том числе достигших 14-летнего возраста детей;
3. выписка из ЕГРП;
4. документы на квартиру (техпаспорт и др.);
5. справка, содержащая информацию о зарегистрированных в данной квартире гражданах;
6. личные документы жильцов;
7. отказ от приватизации (если имеется);
8. квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Местные органы исполнительной власти, занимающиеся вопросами приватизации, в течении двух месяцев после подачи заявления с документами принимают решение. В случае предоставления всех необходимых документов и информации в них с наемником заключается договор о приватизации. В случае, если решение принято не в пользу заявителя, то оно должно иметь письменную форму с обоснованием отказа.

Если отказ связан с недочетами или ошибками в предоставленных документах, заявление можно подать повторно после устранения всех недостатков.

Что можно требовать в суде?

В судебном порядке приватизировать квартиру получается очень редко

В каких случаях возможно судебное урегулирование вопроса приватизации служебного жилья? Чаще всего причиной, по которой невозможно передать служебную квартиру в собственность сотрудника, является несогласие предприятия-собственника. Решение такого вопроса в судебном порядке возможно, но обоснование иска – очень трудная задача, с которой не каждый юрист может справиться.

Неудовлетворенными остаются иски о признании отказов в приватизации служебных жилых помещений. Чтобы увеличить вероятность позитивного для истца исхода дела иск должен содержать требование к предприятию, которое выступает по делу ответчиком, передать квартиру на баланс местных органов. Это делается для того, чтобы вывести жилье из категории служебного.

Удовлетворяются такие иски в очень редких случаях. Так, суд может стать на сторону истца если:

1. в Росреестр не внесена информация, что квартира является служебной;
2. произошла реорганизация или полная ликвидация организации и принадлежащую ей служебную жилплощадь
3. предано на баланс населенного пункта.

На практике сложилось так, что суды крупных городов в приватизации служебных квартир отказывают, дабы не повлечь чреду подобных прецедентов. Но если вы уверенны в своих силах, собственной правоте и компетенции представляющего ваши интересы юриста – смело можете направляться в апелляцию. Шанс выиграть есть всегда.