Использование формулы расчета неустойки при начислении компенсации дольщику за срыв сроков сдачи жилищного объекта

Договор долевого участия регулирует взаимоотношения застройщика, занимающегося строительством жилого объекта, и дольщика, вкладывающего свои материальные средства в этот проект. В договор внесен срок, в который дольщику будет передана жилая площадь в данном объекте.

Практика показывает, что застройщик часто нарушает этот срок. Тогда возникает вопрос, какую сумму неустойки должен указать дольщик при обращении в суд. При расчете неустойки по договору долевого участия нужно принять во внимание следующее:

1. Пункт о необходимости уплаты пени обязательно вносят в текст документа.
2. Неустойка рассчитывается по общей формуле, только если в договоре не оговорено иное.
3. Пеня начисляется с первого дня просрочки сдачи объекта и до оформления акта сдачи-приемки.
4. Уплата пени не освобождает застройщика от обязанности закончить и сдать работу.

В случае расторжения договора дольщик имеет право получить все средства, вложенные в строительство, и неустойку за те дни сверх установленного срока, в течение которых он ожидал завершения работ. Если дольщик подписывает дополнительное соглашение с застройщиком, в которое внесены новые сроки сдачи объекта, то он теряет право на компенсацию за дни просрочки.

На какую компенсацию дольщик может претендовать помимо неустойки

Формула расчета неустойки достаточно проста: каждый может сам вычислить сумму

Помимо неустойки пострадавший потребитель может потребовать оплатить нанесенный ему моральный ущерб. Такая претензия может быть удовлетворена судом только при наличии соответствующих медицинских документов, которые показывают ухудшение состояния истца и связывают это с затянувшимся строительством.

Государство также предусматривает штраф за невыполнение требований потребителя, обнаружившего какие-либо недостатки в приобретенной продукции. В действующей редакции закона, защищающего права потребителей, прямо не говорится, в чью пользу он будет выплачен. Дольщик в любом случае получает не более половины суммы штрафа.

Истец может требовать компенсировать ему затраты на аренду жилья, поскольку вовремя не получил свою квартиру. Как и в случае с моральным ущербом, необходимо документально доказать взаимосвязь расходов на жилье с затянувшимся завершением строительных работ.

Таким образом, получение неустойки по договору является наиболее достижимой целью. Закон оговорил эту возможность специально для того, чтобы гражданин или организация могли получить возмещение расходов с учетом постоянной инфляции.

Формулы расчета для юридических и физических лиц

Было разработано две формулы расчета неустойки, одна используется для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, вторая – для отдельных граждан. Неустойка = сумма, которая по договору вложена в строительство х просрочка (дни) х ставка рефинансирования Центрального Банка за 1 день / 100 / 300. Неустойка = сумма договора х просрочка х ставка рефинансирования ЦБ / 100 /150.

Легко заметить, что эти формулы отличаются лишь одним числом. Одна трехсотая ставки ЦБ для юридических лиц изменяется на одну стопятьдесятую для граждан. Таким образом последние получают вдвое большую сумму.
Ставка указывается в процентах, поэтому в формуле она представлена в виде число / 100.

Пример расчета. Допустим, что жилье обошлось дольщику в 1 000 000 рублей. Продолжительность просрочки составила 100 дней. Ставка на сегодняшний день равна 10,5%. Тогда получим: 1 000 000 х 100 х 10,5 / 100 / 300 = 35 000 (рублей). Для физических лиц эта сумма равна: 1 000 000 х 100 х 10,5 / 100 / 150 = 70 000 (рублей). Это более 14% вклада в строительный объект.

Ставка рефинансирования

Есть 2 формулы расчета неустойки

Во избежание недоразумений здесь приводится формула расчета в том виде, в котором она встречалась в официальных источниках последние несколько лет. В ней фигурирует процент ставки рефинансирования Центрального Банка. Этот показатель был введен в 1992 г. и носил справочный характер.

Он использовался в целях налогообложения. С 1 января 2016 г. Банк России больше не устанавливает отдельное значение этого показателя. Согласно постановлению правительства России он равен показателю ключевой ставки Банка России.

Ключевая ставка – это самый низкий процент, который Банк России берет с коммерческих банков за пользование кредитными средствами в течение одной недели, и самый большой процент, который он готов отдать за деньги, положенные на депозитный счет. Эта ставка получила такое значение, так как играет ключевую роль в кредитно-денежной политике и определении уровня инфляции.

С 14 июня 2016 г. Банк России объявил, что ключевая ставка равна 10,5 %. Именно этот показатель необходимо вносить в формулу расчета неустойки на сегодняшний день вместо ставки рефинансирования. Важно учитывать, что это переменная, которая постоянно корректируется. Перед произведением расчетов будет нелишним ознакомиться с текущей информацией по этому поводу.

Выбор ставки при начислении неустойки

В судебном порядке расчет неустойки проводится все чаще

Если ставка успела поменяться до того, как суд вынес решение по иску дольщика, то возникает вопрос, какое именно число использовать в формуле: то, что было раньше, или то, что было недавно введено. В законе говорится, что необходимо уплатить неустойку по ставке, «действующей на день исполнения обязательства».

Если застройщик вовремя не сдал объект, то исполнение обязательств каждый раз сдвигается на следующий день. Это значит, что применяется учетная ставка на день, когда суд выносит решение в пользу дольщика.

Иногда пеня начисляется по формуле: сумма пени по ставке 1 + сумма пени по ставке 2 + сумма пени по ставке 3 + … Например, если срок сдачи был назначен на 1.10.2015, то неустойка с 2.10.2015 по 31.12.2015 начисляется по ставке 8,25%, за период с 1.01.2016 по 13.06.2016 – по 11%, с 14.06.2016 – по 10,5%. Потом эти числа суммируются.

Были случаи, когда суды выбирали банковский процент по другому принципу. Они учитывали, как долго не исполнялось обязательство, менялась ли и сколько раз учетная ставка, был ли продолжительный период, когда она оставалась неизменной. Если просроченные дни почти полностью приходились на время использования одной и той же ставки, то суд мог постановить рассчитать неустойку по этой постоянной ставке.

Например, если в вышеприведенном примере дом был бы сдан в августе, то суд имел бы право предложить посчитать всю сумму неустойки по ставке 11%, так как она использовалась почти весь период неисполнения обязательств.

Этот момент в расчете неустойки является спорным, в законе нет прямых указаний относительно таких ситуаций. Каждый суд принимает решение, руководствуясь действующими законами, имеющимися прецедентами и фактическим материалом по рассматриваемому делу.

Когда дольщик составляет исковое заявление, он может сам рассчитать и указать там сумму неустойки, а может предоставить это суду. Стороны договора долевого участия не могут уменьшить сумму пени по взаимному соглашению. Таким правом наделен только суд. Если застройщик во встречном заявлении укажет объективные причины нарушения графика застройки и суд сочтет их вескими, то сумма будет уменьшена.

Итак, если нарушаются условия договора долевого участия, для расчета неустойки необходимо знать сумму вклада, дни просрочки и процент ключевой ставки ЦБ РФ. Суд может внести коррективы в размеры неустойки, исходя из обстоятельств рассматриваемого дела.

В данном видео рассказывается о том, как теперь рассчитывается неустойка по Договору Долевого Участия в строительстве: