Как делится ипотека при разводе: все возможные варианты

Молодые семьи часто берут ипотеку на покупку собственного жилья. Это оправданный шаг, который позволяет семье купить квартиру или дом в кредит на выгодных условиях. Однако, не все семьи живут в гармонии и согласии до конца своих дней. Нередко происходит развод и встает вопрос о том, как при нем делится ипотека. 

Как делится квартира в ипотеке при разводе, взятая в браке?

Для разъяснения этого вопрос обратимся к главному нормативно-правовому акту, регулирующему отношения в рамках семьи – Семейному кодексу Российской Федерации. Нас интересует 33 статья, из которой становится понятно, что все имущество, нажитое в браке, является совместным. Статья 39 говорит нам о том, что делить это имущество нужно поровну.

Важно помнить, что это касается только общих вопросов, если был составлен брачный договор, то условия могут отличаться. 

Кредиты, которые были взяты семьей в браке, также необходимо поделить поровну.

Вот только если мы говорим об ипотеке, то есть одно «но» — сама структура ипотеки. Квартира, которую купили в ипотеку, представляет собой кредит, залогом которого является предмет покупки – сама квартира. По закону это прописывается в специальном договоре о получении кредита на ипотеку.

Существует несколько ситуаций с ипотекой, которые будут рассмотрены:

• Договор купли-продажи заключен, квартирой официально владеет кто-то из супругов (или оба);
• Ипотека находится на стадии договора о предоставлении кредита;
• Заключена ипотека или договор о залоге квартиры.

Итак, получается, что уже бывшие супруги должны в равных долях разделить эти кредитные договоры точно так же, как они разделили бы имущество.

Раздел по соглашению супругов

Первое, что нужно сделать супругам, которые решили развестись – сообщить об этом банку, в котором была взята ипотека. Как правило, взятая в ипотеку квартира оформляется именно на семью. Развод в этой ситуации – грубое нарушение договора между семьей и банком. Если заранее не было предпринято этих действий, то лучше поторопиться уже после развода, иначе последствия могут оказаться слишком серьезными.

После развода супруги далеко не всегда продолжают общаться, и, понадеявшись друг на друга, могут лишиться квартиры. Это произойдет в случае, если в течение нескольких месяцев не будут поступать платежи. Чтобы избежать этой ситуации необходимо согласовать все вопросы.

Раздел ипотеки по согласию обеих сторон возможен. Для этого нужно заверить документы о том, кто и сколько денег должен выплатить для закрытия кредита. Желательно юридически подкрепить это решение, а не просто договориться. В этой ситуации можно быть уверенным, что ипотека будет погашена. Существует 4 варианта раздела без участия суда.

• Соглашение между супругами о том кто, сколько и в какие сроки будет выплачивать по кредиту. Здесь не обязательно делить выплаты поровну, вся полнота вариативности в руках уже у бывшей семьи.
• Отказ одного из супругов на право на недвижимость. В этой ситуации квартира передается одному из супругов, который и будет впоследствии выплачивать ипотечный кредит.
• Продажа квартиры.
• Продажа квартиры банком. Применяется, если супруги не могут договориться сами, но в суд идти не хотят. Таким образом, регулирование кредита производится через банк.

Раздел в судебном порядке

Многие супруги после развода предпочитают не общаться друг с другом, а накопившиеся претензии и недовольство друг другом и вовсе приводят к тому, что договориться мирными средствами не получается. В таком случае нужно идти в суд, который распределит доли выплаты по ипотеке.

Суд, скорее всего, вынесет решение о том, что выплаты по ипотеке супруги должны вносить в одинаковом количестве, то есть, разделит ипотеку поровну. Это связано с тем, что квартира купленная в ипотеку – это совместно нажитое имущество. Даже если она оформлена на одного супруга, который и выплачивал до этого деньги за нее, второй, как правило, официально и юридически соглашается со взятием кредита, т. е. семья в полном составе приняла решение о получении ипотеки. Как итог, платить будут оба.

Совсем иная ситуация может сложиться, если один из супругов был созаемщиком. Многие семьи именно так и поступают: ведь выгоднее взять ипотеку, когда учитываются доходы всей семьи, а не только одного члена. Здесь все уже сложнее: квартиру придется продать, а банк выплатит равную компенсацию каждому супругу. Размер компенсации – это разница между долгом по ипотеке и стоимостью квартиры. Если же один из супругов решит передать такую квартиру другому, он так же может получить компенсацию.

Когда никто из бывших супругов не желает передавать квартиру другому или продавать ее, суд вправе разделить ее на соответствующие доли. Эти доли переходят в собственность уже бывшим супругам. Выплаты они так же будут производить, но уже каждый отдельно, по долям, которые у них в собственности.

Последняя ситуация – бывшие муж и жена не имеют денег на выплату ипотеки. В такой ситуации остается только продать квартиру (скорее всего, принудительно через банк) и получить остаток средств, в качестве компенсации.

Раздел ипотеки между двумя собственниками

Если оба супруга участвовали в получении кредита, то есть также 4 опции выхода из данной ситуации.

• Совместная выплата ипотеки.
• Отказ в пользу другого.
• Продать квартиру, чтобы на эти средства выплатить кредит.
• Выплатить кредит, а затем продать квартиру и поделить средства.

Не забудьте уведомить банк о вашем решении, чтобы не было проблем с кредитом.

Что делать с ипотекой при разводе, если она была взята до брака?

Снова обратимся к семейному кодексу Российской Федерации. Там мы можем выяснить, что все имущество, которое принадлежало супругам до брака, является их личным. Это значит, что и ипотека принадлежит тому супругу, который ее оформлял. Однако здесь есть одно большое «но». Другой супруг все равно может претендовать на часть квартиры, особенно, если он выплачивал ипотечный кредит.

Оказавшись в такой ситуации, необходимо собрать все документы, подтверждающие факт оплаты, чтобы в суде доказать участие в процессе выплаты кредита.

Особняком стоит покупка квартиры в новостройке. Если она еще не сдана в эксплуатацию, то необходимо ждать, когда квартира станет доступной для заселения. Тем не менее, суд может заранее обязать собственника выделить долю второму супругу или возместить ему расходы. Иными словами, все зависит от того, кто выплачивал ипотечный кредит. Если оба супруга вносили взносы за жилье, то, скорее всего, один из них будет претендовать на часть жилища.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Наличие детей в семье может серьезно поменять ситуацию в пользу одного из родителей. Как правило, суд может постановить передачу большей доли квартиры или дома тому супругу, с которым по суду должны будут проживать дети. Здесь, кстати говоря, уже не учитывается размер вклада второго супруга в оплату ипотеки: дети не должны остаться без жилья, именно такой логикой будет руководствоваться судья.

Права детей на ипотечную квартиру при разводе

В случае, если ребенок остается жить с одним из родителей, далеко не всегда раздел ипотечной квартиры произойдет в неравных долях. В большинстве случаев сохранится разделение поровну, однако есть несколько исключений.

• Ребенок имеет инвалидность. Его опекун может претендовать на большую долю.
• Раздел в неравных долях произойдет, если разделение в равных долях может нарушить права ребенка. Например, если у квартиры слишком маленькая площадь и в случае равного раздела дети не будут иметь минимальную положенную площадь проживания.
• Если семья многодетная, то родитель, который будет жить с детьми, претендует на большее количество жилой площади.
• Так же супруг, которому остались дети, получит увеличенную долю, если другой супруг уже имеет собственное жилье.

Сам ребенок не получает собственной доли в квартире, ее получает родитель, с которым он остается проживать. Единственное исключение составляют дети-инвалиды, которым уже исполнилось 18 лет. Они получают часть квартиры в собственность.

Раздел ипотеки, в которую вносили материнский капитал

Оплачивая ипотеку материнским капиталом, семья серьезно усложняет себе бракоразводный процесс. Здесь вступают в силу уже другие законы, помимо семейного кодекса. В частности, нам интересен пункт 4 10-й статьи Федерального Закона под номером 256. Согласно данному нормативно-правовому акту, квартира, приобретенная на средства материнского капитала, оформляется на всех членов семьи, в том числе на детей. Правда, до 18 лет долей ребенка распоряжается опекун.

Через этот закон государство пытается защитить детей, чтобы они не остались без жилья. Юристы советуют начинать раздел такой квартиры уже после погашения кредита, чтобы не усложнять себе жизнь. Если это невозможно, то выплаты будут осуществляться по долям. Однако, не стоит думать, что это простой вариант, в случае создания какой-либо проблемы, банк может арестовать квартиру и продать ее.

Если есть брачный договор

Брачный договор, пожалуй, лучший способ избавить себя от множества юридических разбирательств, которые сопровождают развод. Квартира и выплаты по кредиту будет поделены именно так, как указано в этом юридическом документе. Важно понимать, что даже если заключить брачный договор уже после того, как был взят кредит на ипотеку, условия брачного договора все равно будут действовать. Самое главное, сообщить об этом банку, чтобы он был в курсе развития событий в ситуации, когда начнется развод и не предпринимал попыток арестовать квартиру.

Правда, по статистике меньше одной трети семей заключают брачные контракты, вследствие чего, они вынуждены переносить судебные тяжбы, чтобы справедливо разделить ипотеку.

[embeddoc url=»https://juristpomog.com/wp-content/uploads/2019/07/20140923brd.doc» text=»Скачать образец брачного контракта» viewer=»microsoft» ]

Раздел военной ипотеки

Случай с военной ипотекой стоит особняком. Все приведенные ранее инструкции к ней совершенно не относятся. Связано это с тем, что это не совсем ипотека, а займ, который выдает государство, в лице Министерства Обороны.

По закону, бывшие супруги не имеют права делить жилье, которое было предоставлено на условиях займа от Министерства Обороны. Это не кредит, который выдает вам банк, так что разделить его точно так же, как обычную ипотеку не выйдет. Этот кредит оплачивает государство, при условии, что военнослужащий продолжает нести военную службу в течение времени, которое было определено отдельным договором.

Статья 36 Семейного кодекса сообщает, что данные средства не являются совместным имуществом. Это значит, что их запрещено делить. Тем не менее, максимальная сумма займа – 2,4 миллиона рублей, чего, зачастую недостаточно на покупку квартиры. В случае, если второй супруг так же участвовал в приобретении недвижимости, происходит раздел той суммы, которая была уплачена сверх займа от Министерства Обороны.

Однако, важно понимать, что в случае, если в семье были несовершеннолетние дети, их придется прописать в квартире, даже если они будут проживать с матерью. Это нужно для того, чтобы они не лишились прописки. Подробно этот момент освещен в 54-й статье Семейного Кодекса РФ.

Дети не имеют права стать собственниками квартиры до тех пор, пока ее владелец жив. После смерти отца-военнослужащего, они смогут стать ее владельцем.

Сами же выплаты и кредиты по военной ипотеке не делятся, военнослужащий продолжает их выплачивать самостоятельно. Лишь после погашения кредита он может распоряжаться квартирой как хочет, например, продать ее.

Что делать, если бывший супруг отказывается платить?

Бывают ситуации, когда выплаты по ипотеке были разделены на тех или иных условиях, а один из супругов отказывается выплачивать свою часть. Банк может арестовать квартиру за неуплату долговых обязательств. В этом случае ситуация может развиваться по двум сценариям. В первом случае, одной стороне придется самостоятельно выплачивать ипотеку. Во втором случае, банк арестовывает квартиру, продает ее на торгах и компенсирует разницу.

Чтобы предотвратить подобную ситуацию, конечно, лучше на какой-то период продолжить общаться с супругом, чтобы до суда определиться будет он платить или нет. Если сохранить хорошие отношения, можно, как минимум, знать о его намерениях, если не договориться с ним. Однако, это возможно далеко не всегда и встает вопрос: что делать дальше

Алгоритм действий в такой ситуации

Заставить платить второго супруга, увы, нельзя, однако, можно поступить иначе. Если банк продаст квартиру на торгах, компенсация будет разделена между двумя супругами. Чтобы этого не допустить, воспользуйтесь следующим алгоритмом действий.

1. Обратитесь в банк, чтобы переоформить договор на себя.
2. Убедите второго супруга признать себя неплатежеспособным.
3. Теперь, когда вы являетесь единственным плательщиком по ипотеке, убедите супруга отказаться от доли в квартире.

Может получиться так, что ваша бывшая вторая половинка не захочет отказаться от доли в квартире. В такой ситуации банк может продать ее на торгах, если не будут поступать платежи. Чтобы избежать этого, обратитесь к профессиональному юристу.

Сегодня мы разобрали различные ситуации, связанные с разделом ипотеки: как она делится, кто получает право на квартиру. Так же вы узнали как делится военная ипотека и что может изменить наличие общих детей.

Стоит ли заключать брачный договор, если вы хотите взять ипотеку? Советы адвоката: