Ипотека коммерческой недвижимости для физических лиц в РФ

Граждане России берут ипотечные займы не только для приобретения жилого помещения. Стало популярным вкладывать денежные средства в коммерческую недвижимость (особенно в новостройках). Правовые нормы регулируют такие отношения по-иному.

Ипотечный кредит для физических лиц на приобретение нежилых объектов

Любой российский или иностранный гражданин может приобрести недвижимость для нежилого использования. Исключением для иностранных граждан являются покупки на приграничных и морских портах.

Российское законодательство разрешает иностранным гражданам, желающим приобрести нежилую недвижимость, обращаться за ипотекой в местный банк. Одним из условий получения финансирования является то, что ипотека должна составлять максимум 80% от общей стоимости имущества.

Но, иностранные граждане, желающие получить финансирование для покупки недвижимости, должны представить документы, подтверждающие финансовую стабильность, такие как трудовой договор или другие доказательства источников дохода в России.

При покупке недвижимости в России следует соблюдать договорное право. Следующие элементы должны присутствовать в договоре купли-продажи при покупке коммерческой недвижимости:

1. Полная информация о недвижимости, такая как полный адрес.
2. Полная стоимость имущества.
3. Информация о продавце и покупателе.
4. Условия, связанные с оплатой цены.
5. Порядок передачи имущества новому владельцу.

После нахождения недвижимости, которая отвечает их потребностям, покупатели должны встретиться с владельцем и составить первоначальное соглашение. Этот документ описывает все положения окончательного договора купли-продажи и включает в себя информацию о необходимых документах.

Покупатель должен убедиться, что продавец может предоставить всю договорную цену продажи недвижимости. После того, как оплата была произведена и подтверждена, обе стороны должны подписать окончательное соглашение о покупке перед нотариусом.

Соглашение о приемке также должно быть подписано в тот же день, когда имущество передается новому владельцу. Этот документ подтверждает, что имущество было передано в приемлемом состоянии.

Следующие сборы и налоги должны учитываться при покупке недвижимости в России:

1. Вознаграждение агента по недвижимости, если такая услуга была использована.
2. Плата за нотариальное заверение документов.
3. Плата за регистрацию имущества.
4. Налог на добавленную стоимость.

Операции с недвижимостью в банке весьма безопасны, если все процедуры, которые необходимо выполнить до и после согласования с продавцом, соответствуют правильному порядку.

При желании и возможностях клиента юридический отдел компании может провести проверку документации за дополнительную плату. Перед подписанием договора об ипотеке кредитное учреждение должно удостовериться в «чистоте» сделки. В противном случае ни один кредитор не пойдет на сомнительные условия.

Требования к физическим лицам

Заемщик должен быть резидентом или гражданином России и иметь паспорт гражданства Российской Федерации (старше 18 лет или 16 лет при эмансипации), действующий на момент оформления кредита.

Положительное влияние на результат рассмотрения заявки на ипотеку для коммерческой недвижимости физическим лицам может иметь наличие дополнительного документа: водительских прав, загранпаспорта, страхового свидетельства государственного пенсионного фонда, полиса или карты добровольного медицинского страхования или налогового идентификационного номера. Это необязательное требование призвано упростить и ускорить получение кредита.

Максимальный возраст заемщика имеет верхний предел — пенсионный возраст: 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. Нижний предел для клиента составляет 19 лет для женщин и 22 года для мужчин.

АЛЬФА-БАНК предлагает особые условия кредитования: 19-20 лет для женщин (включительно) и 22-23 года для мужчин (включительно). В Сбербанк РФ же за ипотекой могут обратиться физические лица до 70 лет.

Постоянная должность (при накопленном сроке работы в конкретной не менее 3 месяцев). Заемщик должен предоставить следующую информацию: название компании, ее фактический адрес и номер телефона фиксированной связи.

Клиент должен сообщить номер домашнего телефона и (или) личный (рабочий) номер мобильного телефона.

Каждое лицо должно иметь определенный уровень дохода. Его высчитывают при выборе коммерческого помещения (объекта). Зачастую сумма должна быть выше 10 тысяч рублей.

У клиента не должно быть задержек с оплатой кредита в других банках. Их количество оговорено в каждой компании по-разному.

Рассмотрение банком каждого случая в индивидуальном порядке

Каждая компания, выдающая ипотечные кредиты, может пойти на индивидуальные условия. Клиент, приносящий прибыль организации, имеет право на приобретение имущества по выгодной сделке.

Зачастую предложения зависят от доходности гражданина, конкретной коммерческой недвижимости (оценки), кредитной истории. Привилегии обычно касаются пониженной годовой ставки, отсутствия дополнительных комиссий, предоставлении «каникул» или отсрочек.

Компании по закону оставляют за собой право отказа гражданам, которые не имеют достаточных средств для оформления ипотеки. Данное требование касается не только первоначального взноса, но и заработной платы. При рассмотрении заявки на кредит в комиссию входят юристы, экономисты. При любых подозрениях гражданин получит отказ.

Пакет документов

Перечень бумаг обширен. Здесь возможны индивидуальные варианты (по решению кредитора). Основной пакет может включать:

1. Заявление или анкета (бланк можно скачать на официальном сайте конкретного банка или заполнить уже на месте).
2. Паспорта и копии заемщика, созаемщиков и поручителей.
3. ИНН.
4. СНИЛС (с 2020 года достаточно будет указать номер).
5. Копии документа о трудовой деятельности (желательно все страницы).
6. Справка по форме 2-НДФЛ (срок оговаривается в конкретной компании).
7. Для мужчин необходим военный билет или водительское удостоверение.
8. По выбранному объекту нужны бумаги (выписки из ЕГРН, свидетельства на право собственности, выписки из домовой книги, справки из ФМС об отсутствии притязаний со стороны третьих лиц, квитанции об отсутствии задолженности).
9. Квитанция об оплате государственной пошлины.
10. Копия страховки объекта недвижимости.
11. Копия страховки жизни и здоровья заемщика.
12. Свидетельства о браке, рождении детей (при наличии).
13. Сертификаты о получении материнского капитала.
14. Для военных требуется пакет справок с места несения службы.
15. Специальный отчет из инженерной компании об оценке имущества под залог.
16. Различные нотариальные согласия супругов.
17. Разрешение на строительство здания или дома (при необходимости).
18. Кадастровый паспорт или технический план (при необходимости).

Для получения выгодной годовой ставки или иных привилегий понадобится дополнительный перечень бумаг. Точные наименования укажут в кредитном учреждении.

Многие банки имеют возможность электронной подачи документации на проверку. При одобрении гражданина пригласят для заключения договора.

Ограничения, которым подвергается физическое лицо, приобретая коммерческую недвижимость по ипотеке

Ипотека подразумевает залог недвижимости. До полного погашения задолженности объект будет находиться практически в собственности банка.

В соответствии с федеральным законодательством в отношении таких помещений действуют обременения. Они должны быть указаны в обязательном порядке в реестре (выписке из ЕГРН).

По закону запрещается распоряжаться имуществом. Это означает совершать в отношении него любые сделки (продавать, дарить, менять, сдавать в аренду). Такие правила необходимо, чтобы ограничить права третьих лиц на объект.

В соответствии с ЖК РФ в коммерческих помещениях, находящихся в залоге, не разрешается делать любые перепланировки. Только ремонт, не касающийся стен, внутренних отделений, перемещения окон, дверей.

В соответствии с нормами наследственного права заложенный объект наследуется по закону родственниками. В кредитном договоре прописывают ответственность и обязанности гражданина.

После смерти заемщика долги переходят близким родственникам. Здесь возможны специальные условия от кредитора. Это также могут быть ипотечные «каникулы» в целях снижения долговой нагрузки. Но, существует 1 правило – при жизни нельзя включать в завещание заложенный объект недвижимости.

Условия заимствования для физических лиц по сравнению с юридическими

При отсутствии собственных средств физические или юридические лица прибегают к помощи банков. Удовлетворить подобные запросы уполномоченным сотрудникам не всегда удается. Для заимствования сторонних ресурсов нужно соблюдение специфических условий. Также возможен индивидуальный подход.

При возникновении таких отношений кредитные учреждения становятся кредиторами, а граждане заемщиками. При этом не важно, какой именно объект приобретается лицом (коммерческий или некоммерческий).

Для граждан требуется меньше документов для процедуры оформления. Для ООО, ОАО и других форм юридического лица требуется соблюдение правовых норм. Это включение объекта в систему 1С, бухгалтерский учет. Также банку нужно предоставить справки о доходности и ликвидности предприятия, видах деятельности, заключенных договорах.

Даже процедура оформления проходит в отдельных кабинетах. Это необходимо в целях сохранения конфиденциальности, коммерческой тайны.

Какие банки или организации предоставляют кредит

В России огромное количество кредитных учреждений (государственных и частных), предоставляющих ипотечные займы под залог недвижимости. Специалисты советуют обращать внимание только те, чьими учредителями является государство или государство и частные лица. Ежегодно в сети публикуются перечни лучших банков.

В частных же организациях предоставляют невыгодные для граждан условия. В договорах зачастую содержатся пункты, которые ставят клиента в неудобное финансовое положение.

В соответствии с рейтингом 2019 года в список лучших банков России вошли:

1. Сбербанк РФ.
2. ВТБ.
3. Райффайзен банк.
4. Россельхозбанк.
5. Газпромбанк.
6. Альфа-Банк.
7. Промсвязьбанк.
8. Банк «ФК Открытие».
9. Московский Кредитный Банк (МКБ).
10. Национальный Клиринговый Центр.

Эти учреждения заслужили доверие среди населения России. Их уровень надежности находится на высоте. Условия кредитования сотрудники могут подобрать индивидуально.

По многочисленным отзывам граждан ясно, что данный вид ипотеки практически не отличается от кредита с залогом жилого помещения. Но, объекты запрещается по закону обременять различными сделками. К таким относится аренда (к ней прибегают для погашения долгов).

Что с рынком коммерческой недвижимости: