Как правильно взять ипотеку – практические советы

Если не хватает денег на покупку жилья, гражданин может оформить ипотеку. Получить её сложнее по сравнению с обычным кредитом. Ниже рассказано, какие условия предъявляет банк для желающих оформить кредит, какие документы потребуются. Дано несколько полезных рекомендаций, которые облегчат выбор программы. О том, как правильно взять ипотеку, читайте далее.

Условия, которым претенденту нужно соответствовать

Любые финучреждения в РФ выдают ипотечные кредиты только российским гражданам и, как правило, под имущественный залог. Претендент должен быть зарегистрирован в регионе, в котором он оформляет займ.

Банки обычно выдают займы частным лицам, возраст которых составляет от 21 до 65 лет мужчинам (до 55 лет – женщинам).

Любой банк проводит анализ финансового состояния заёмщика, его доходы и имущество. Но прежде всего, обращаются к кредитной истории. Если гражданин в прошлом брал займы и своевременно их погашал, ему не начислялись штрафы и пени, то вероятность одобрения ипотеки повышается. Соответственно, когда заёмщик уже числится неблагонадёжным клиентом, который ранее допускал просрочки, в ипотеки могут отказать.

Некоторые банки идут на ухищрения и предлагают человеку исправить свою кредитную историю. Например, предлагают заёмщику взять кредит меньшего размера и погасить его раньше срока.

Под стабильным доходом понимается:

• Официальное трудоустройство.
• Наличие рабочего стажа на текущем месте работы. Требуемый период устанавливает сам банк, у каждого учреждения свои условия. Обычно минимальный период составляет от полугода до 3 лет.

Дополнительными факторами, свидетельствующими о финансовой стабильности претендента, является наличие:

• Диплома о высшем образовании.
• Супруга или супруги. Желательно, чтобы партнёр тоже был официально трудоустроен и имел стабильный доход.

Когда ипотеку пытается оформить семья, учитывается совокупный доход каждого члена. Действует норма, согласно которой деньги могут выдать только той семье, доход которой после вычета помесячной выплаты составляет не меньше размера прожиточного минимума в пересчёте на каждого человека.

Банк принимает во внимание и программы, действующие у работодателя. Некоторые компании предоставляют своим сотрудникам льготные программы по покупке жилья.

Учреждение может установить обязательным условием предоставление залогового имущества для одобрения заявки. Как правило, это должна быть благоустроенная квартира, в которой заёмщик проживает на данный момент, но желает сменить её на новую. Потребуется провести оценку недвижимости, по итогам которой определят кадастровую и рыночную стоимость объекта.

Если заёмщик проходит по всем вышеперечисленным параметрам, шансы оформить ипотеку будут выше.

Что учитывают банки

Чтобы подобрать наиболее выгодную программу кредитования, заёмщику придётся ознакомиться с условиями предоставления денежных средств во множестве банков. Не только с процентными ставками, но и санкциями за нарушение сроков выплат, период погашения задолженности и возможности продлить его и т.п. Напомним, что многие учреждения имеют свои официальные сайты, на которых действуют кредитные калькуляторы для просчётов условий оплаты, итоговых переплат и прочих параметров.

Потребуется также определить, не относится ли потенциальный заёмщик к слою, для которого действуют социальные программы со специальными, льготными условиями. Другой вариант – наличие маткапитала, с помощью которого можно оплатить первоначальный взнос (как правило, составляет до 20% от общей суммы займа).

При возможности заёмщика внести первый платёж шанс одобрения растёт. Чем меньше сумма займа тем выше вероятность выдачи средств.

Что необходимо

Затребовать могут следующие документы:

1. Паспорта заёмщиков и созаёмщиков, плюс водительские права или военный билет.
2. Сведения об образовании.
3. Справка о доходах 2-НДФЛ, если зарплата перечисляется наличкой. В случае с переводом з/п на карту банка, в котором оформляется заём, свидетельства не потребуются.
4. Заявление о выдаче ипотеки с указанием суммы и срока выплат.
5. Заполненная анкета заёмщика, в которой указаны личные и контактные данные (можно отправить как бумажную, так и электронную).
6. Документы о владении движимым и недвижимым имуществом.

Список документов

Каждый банк устанавливает свои списки обязательных документов. Стандартный пакет выглядит следующим образом:

• Паспорт заёмщика, созаёмщика, поручителей и иных лиц, фигурирующих в будущем соглашении.
• Справки о доходах каждого потребителя.
• Документы, подтверждающие бракосочетание, наличие детей и пр.
• Копия трудовой книжки.
• В случае с предоставлением залогового имущества – документ о праве собственности, выписка о результатах оценки.

Вместо справки о доходах можно подать документ о праве собственности на автомобиль, выписки с банковских счетов и сберкнижек.

Важно! Банки могут затребовать меньше документов о заёмщике, взамен подняв %-ю ставку по займу. Закономерность проста: чем меньше процентная ставка, тем больше справок требуеется предоставить.

Как правильно взять ипотеку — пошаговая инструкция

Выбирая кредитора, нужно обращать внимание на следующие моменты:

• Каков размер первого взноса.
• Какие требования предъявляют к заёмщикам.
• Каковы условия предоставления кредита (%-я ставка, сроки погашения, наказание за просрочки и пр.).
• Деловая репутация финучреждения.

Программу нужно подбирать под свои возможности. Важен и срок выплат – чем он меньше, тем выше размер ежемесячных выплат. Воспользуйтесь кредитным калькулятором на сайте кредитора и самостоятельно рассчитайте оптимальные условия займа. Обычно, переплата на 1000 рублей в месяц немного сокращает срок, но значительно снижает будущие риски.

Одобрив заявку на ипотеку, заёмщик начинает выбирать желаемый объект недвижимости, на покупку которого уйдут средства. Банк даёт для этого определённый срок, после чего начинается повторный этап рассмотрения: нужно подать все бумаги, содержащие сведения о жилье, а кредитор должен будет согласиться выдать деньги на приобретение данной квартиры.

Проверка проводится в юридической службе банка. К жилью предъявляется ряд требований:

• Оно не должно быть ветхим или аварийным. Это не значит, что лучше котируются новостройки – банки сами устанавливают программы на покупку жилья в первичном и вторичном рынке.
• В момент покупки в квартире не были прописаны осуждённые, находящиеся в тюрьме (в будущем, отбыв срок, такой человек может выйти и заявить свои претензии на квартиру).

Однако процедура оформления ипотеки может быть иной – сначала выбирают конкретную квартиру, а уже после подают заявку в банк, зная сумму сделки.

По факту, квартира до полного погашения займа является залоговым имуществом банка. Практически все кредиторы требует оформить страхование приобретаемого жилья. Могут также затребовать получить страхование жизни заёмщика.

Отметим, что страхование недвижимости является обязательным требованием, а вот страхование жизни банк навязывать права не имеет. Но в случае отказа, как правило, кредитор повышает %-ю ставку.

Подав все бумаги, остаётся только ожидать решение банка. Он оповестит клиента об одобрении или отказе в выдаче средств. Обычно уведомляют не позднее 2 недель.

Оформив страховку и все требуемые документы, передача денег осуществляется после подписания кредитного договора.

Обязательно обращайте внимание на все сведения, прописанные мелким шрифтом – здесь будут все «подводные камни» сделки: сверхпроценты, возможность сдвигать сроки и пр. Даже если заёмщик не разбирается в юридических нюансах, нужно требовать от менеджера подробного объяснения всех условий, задавать уточняющие вопросы по каждому пункту соглашения.

После получения денег от банка можно заключать сделку с продавцом недвижимости. Банк переводит средства сначала на счёт заёмщика, а далее начисляет их на счёт нынешнего владельца жилья. Обычно их переводят вместе с первым взносом, оплачиваемым с собственных денежных средств приобретателя.

Как взять ипотеку без первого взноса

Большая часть финучреждений предоставляет ипотеку только с условием внесения первого взноса в размере около 10% от общей суммы недвижимости. Поскольку многие не могут предоставить такие средства, полезно знать, как обойти такое ограничение.

Следует оформить такую программу, которая не предусматривает первичный взнос. Нужно понимать, что такое соглашение будет менее выгодно клиенту:

1. Ставка по кредиту будет больше.
2. Могут потребовать предоставить автомобиль или недвижимость в залог. Это рискованно, поскольку при отсутствие средств на внесение помесячных выплат владелец может потерять залоговое имущество.
3. Документов потребуется подать больше, чем при займе с внесением первого взноса.
4. Потребуется привлечь поручителей, которые также должны подходить к требованиям, выставленным банком.
5. Проверка документов и жилья затянется.

Тут нужно понимать и логику банкиров: если претендент не сумел отложить 10-20% от суммы покупки самостоятельно, его могут посчитать неплатёжеспособным. Послабления в этом плане обычно делают учреждения с более сомнительной деловой репутацией, включающие в итоговое соглашение специфические санкции за нарушение режима выплат. Поэтому нужно серьёзно изучить деятельность банка и его репутацию, и только потом соглашаться на ипотеку.

Под залог квартиры

Ипотека под залог другой недвижимости обычно оформляется, когда не требуется внесение первоначального взноса. Людям, не имеющим требуемой суммы в данный момент, но обладающим жильём, такой вариант будет выгоднее.

Однако %-я ставка по данному договору не будет отличаться от кредита с предоставлением первого взноса. Обычно она находится в интервале 10-16 %.

Нюанс и в том, что банк выдаст клиенту 75-85% от стоимости заложенного объекта. Срок же погашения достигает до 30 лет. Требования к закладываемой недвижимости таковы:

• Нужно представить все документы, подтверждающие права собственности. Кроме того, потребуются подтверждения об отсутствие незаконной перепланировки.
• Необходимо провести оценку стоимости жилья.
• Само здание не должно быть «старше» 50 лет.
• Квартиру не закрепили как ветхое или аварийное жильё и не признали историческим или архитектурным памятником.
• У владельца не должно быть задолженности по коммунальным платежам.
• К квартире проведены все линии коммуникаций и снабжения.
• Жилое здание насчитывает не менее 5 этажей.
• В жилье не прописаны несовершеннолетние лица (кроме случаев, когда имеется разрешение на регистрацию в органах опеки).

Залоговый объект также потребуется застраховать.

Взятие ипотеки молодой семье

Молодожены, желающие приобрести недвижимость, могут воспользоваться специальными ипотечными программами для молодых семей, действующими во многих банках. Выгоднее всего кредитование в Сбербанке, который предлагает при рождении ребёнка или потери дохода взять отсрочку по платежам основного долга на период аж до 3 лет! Но платить по процентам придётся.

Требования к заёмщикам таковы.

• Брак должен быть оформлен официально, а подтвердить его нужно свидетельством о браке.
• Выплачивается первичный взнос 10-15% (точная сумма меняется в зависимости от количества детей у супругов).
• Один из супругов должен быть не старше 35 лет.

Условия соглашения, как правило, более мягкие:

• Ставка по кредиту составляет 10-13 % годовых.
• Первый взнос можно внести за счёт средств маткапитала.
• Срок погашения достигает до 30 лет.
• Поручители не требуются.

Выгодны программы других крупных банков – ВТБ 24, Газпромбанк.

Даже если договор кредита оформлен на одного супруга, другого признают созаёмщиком. Без его подписи деньги не выдаются. Следовательно, оба должны подать следующие документы:

• Паспорта.
• Справки о доходах.
• Копии трудовых книжек.
• Копии свидетельств об образовании.
• Документ о бракосочетание.
• Если есть общие дети – свидетельства о рождении каждого.

С использованием материнского капитала

Родители при рождении детей получают сертификат на использование семейного капитала. Его можно использовать при оформлении ипотеки для следующих целей:

1. Для погашения задолженности по кредиту – основной суммы и начисленных процентов либо для досрочного закрытия. Но потратить его на закрытие штрафов, пеней нельзя.
2. Для оплаты первого взноса по ипотеки.
3. Увеличить сумму займа за счёт средств маткапитала.

Использовать сертификат при оформлении кредита можно сразу после его выдачи. Купив квартиру или дом и потратив на приобретение маткапитал, жильё требуется оформить в долевую собственность, поделив между всеми членами семьи, включая детей. Либо разрешается заключить нотариальное согласие на выделение долей в дальнейшем.

Оформление ипотеки на частный дом

Ипотека на приобретение частных домов выдаётся с некоторыми отличительными чертами. Отметим, что данный кредит оформить сложнее, нежели на покупку квартир, поскольку таких программ намного меньше.

Для оформления займа нужно подать кредитору, кроме вышеуказанных бумаг, ряд дополнительных документов на желаемый объект:

• Техпаспорт дома.
• Справка из БТИ о его инвентаризационной стоимости.
• Кадастровый план участка.

Срок ипотеки также достигает до 30 лет. Но есть и нюансы такого договора:

• Процентная ставка на покупку дома в среднем выше на 2-3 % по сравнению с ипотекой на квартиру. Годовая ставка достигает до 15 %.
• Сумма первоначального взноса также выше, варьируется в пределе 40-60%.
• Кроме самого заёмщика кредит могут оформить ещё 2 созаёмщика.

Советы по оформлению выгодной ипотеки

Начинать стоит именно с поиска подходящей программы кредитования и банка, а уже потом – с выбора жилья для покупки. Банк обычно даёт не больше 4 месяцев на поиск жилья. Не уложившись в указанный период, потребуется заново проходить процедуру одобрения заявки на ипотеку.

Обращайте внимание не столько на процентную ставку, сколько на то, какой срок выплат установлен. Даже разница в полпроцента в пересчёте на полпроцента годовых ведёт к существенным переплатам.

Кредит обычно оформляется по двум процентным ставкам – фиксированной и плавающей. Вторая определяется исходя из ставки рефинансирования, установленной в ЦБ РФ. Они, обычно, ниже фиксированных, и такая ставка может даже снизить размер платежей.

Но тут всё зависит от Центробанка: на практике ставка только растёт, а любой всплеск поднимает ставку. В любой кризисной ситуации ЦБ оперативно повышает ставку в 1,5-2 раза. Хотя и ненадолго, на размер платежей растёт на неопределённый период. Следовательно, фиксированная ставка гарантирует стабильный размер оплат.

Размер ежемесячных платежей, установленный банком, не должен превышать 30% от бюджета заёмщиков. В противном случае период погашения станет невыносимой кабалой. А любые внеплановые ситуации могут привести к серьёзным финансовым проблемам.

Оформляйте ипотеку целесообразно только в той валюте, в которой начисляется доход. Правило актуально для всех кредитов, поскольку курсы валют падают, и если, к примеру, рубль «упадёт», а займ надо погашать в долларах, заёмщик существенно переплачивает, рискуя потерять имеющееся имущество.

Брать денег нужно чуть больше той суммы, что указана в договоре. Это поможет покрыть иные расходы за переезд – ремонт, покупка мебели и бытовой техники и т.п. В будущем, когда понадобятся деньги на нужды обустройства, не потребуется брать второй, потребительский кредит, проценты по которому обычно выше.

Напоследок посоветуем отправлять сразу несколько заявок в несколько финучреждений, чтобы сократить список до тех, кто согласен выдать займ. Сейчас многим желающим отказывают, поэтому рассылка заявок сэкономит заёмщику время. Подходите к выбору жилья и кредитора ответственно, поскольку оплачивать ипотеку предстоит долгие годы.

Смотрите видео-инструкцию о том, как правильно взять ипотеку: