Покупка квартиры в ипотеке в РФ

 

Покупка квартиры в ипотеке в РФ – процесс сложный, но возможный с юридической точки зрения. Данный вопрос регулируется ГК РФ, федеральным законом об ипотеке. При совершении сделки обязательно необходимо с ними ознакомиться, а также с «подводными камнями», которые будут ожидать нового собственника.

Особенности ипотеки

Ипотека — это ссуда, кредитор которой защищен от дефолта залогом заемщика, указанным в договоре об ипотеке. Другими словами, это кредит, в котором кредитор имеет право принудительно продать залог и получить выручку, если заемщик не может выполнить платежи по кредиту.

Термин ипотека происходит от французского термина «мертвый залог». Это означает, что договор об ипотеке прекращается, когда кредит погашается или, когда на имущество передается взыскание.

У большинства людей не хватает денег, чтобы сразу купить квартиру или дом, поэтому они идут в банк и берут кредит.

Банк соглашается предоставить им ссуду с условием, что дом или квартира может быть на законных основаниях возвращен и продан для погашения остатка ссуды в случае невыполнения заемщиком своих платежей.

Это общая договоренность, с которой все знакомы. Традиционная ипотека рассчитана на 15 или 30 лет и обычно требует ежемесячной оплаты.

Большинство банков обязаны собирать налоги на имущество и страхование домовладельцев от имени своих заемщиков и перечислять эти суммы местным органам власти.

Таким образом, типичный ежемесячный платеж для большинства людей включает в себя принцип, проценты, страхование и уплату налогов.

Страховые и налоговые платежи помещаются на целевой депозитный счет до тех пор, пока кредитор не отправит их соответствующему агентству.

Физические лица не единственные лица, которые могут иметь ипотечный кредит. Предприятия часто берут кредиты для покупки зданий, а также улучшения.

Ритейлеры, которые арендуют магазины в торговом центре, могут взять кредит для улучшения частей магазина.

Поскольку ритейлер не владеет зданием, он не может использовать имущество в качестве залога. Вместо этого дебиторская задолженность или другие активы обычно используются для удовлетворения требований обеспечения кредита. Хотя ссуды типа улучшения обычно не упоминаются как ипотека, они следуют тем же принципам.

Ипотека также обычно используется для коммерческой недвижимости, такой как офисы, фабрики, торговые точки или здания, содержащие несколько единиц, таких как офисные блоки, торговые центры и склады.

Этот тип ипотеки называется коммерческая ипотека или коммерческая недвижимость. Они чаще всего используются предприятиями, а не частными лицами, хотя отдельные инвесторы также могут приобретать коммерческую недвижимость.

Потенциальный покупатель будет занимать деньги в банке, кредитном союзе или другом финансовом учреждении — ипотечном кредиторе — и использовать эти деньги для покрытия части, большей части или всей стоимости покупки.

Затем они будут выплачивать взятые в долг деньги — основную сумму — с течением времени вместе с выплатой процентов. Купленная недвижимость предоставляется в качестве обеспечения по заложенной сумме.

Таким образом, если они не платят деньги по согласованному графику, то есть, если они не выполняют своих обязательств по ссуде, кредитор имеет право завладеть ссудой в качестве права выкупа.

Ипотека в настоящее время обычно ассоциируется с недвижимостью, хотя исторически она охватывала имущество в целом, включая зерновые, фабричное оборудование, корабли и поезда.

В большинстве правовых систем заемщик имеет законное право на недвижимость, но заимодатель имеет законные права на принудительное владение ценной бумагой в случае просрочки ссуды, например, на продажу имущества или на передачу права собственности и сдачу его в аренду.

Если ставки по ипотечным кредитам снизятся или условия будут ослаблены, заемщику может быть выгодно погасить свою текущую ипотеку с помощью новой ипотеки, которая сокращает выплаты по процентной ставке, увеличивает продолжительность плана или предоставляет некоторые другие преимущества. Это рефинансирование ипотеки или реструктуризация задолженности.

Это основные (общие) положения об ипотеке. Если обычная сделка по приобретению жилья в ипотеку имеет столько рисков, то перепродажа е третьему лицу еще больше.

Главное правило – получить одобрение кредитора, так как его преимущества в отношении объекта постоянны и доказаны.

Без подобного согласия можно лишь погасить всю задолженность, а только потом продать квартиру кому угодно, так как она будет законно принадлежать собственнику.

На современном рынке недвижимости такие случаи нередки. Зачастую к ним прибегают недобросовестные люди или «черные» риэлторы.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

По законам в России можно приобрести квартиру, которая заложена в банке. Применяют для такой процедуры несколько схем.

Совершить сделку может как кредитное учреждение, так и продавец – физическое или юридическое лицо, предприниматель.

В первом случае банк выставляет объект имущественных прав на продажу (реализацию). Данная ситуация возможна тогда, когда клиент неспособен выплатить задолженность в течение 4-6 месяцев. Купить такую квартиру может любой желающий.

Способы оплаты применяются следующие:

• наличными средствами. Гражданин, бизнесмен или представитель юридического лица может внести полную сумму сразу же после подписания договора купли-продажи. После этого документы подают в Росреестр или МФЦ для регистрации в государственной базе;
• кредитными средствами. Клиент может оформить кредит или ипотеку и перезаложить квартиру. Для данной процедуры понадобятся документы, указанные в перечне правил и требований для подписания договора.

После этого, клиент сможет заселиться в жилое помещение и оформить прописку. Выписать же иных жильцов по предыдущему расторгнутому договору можно только через суд.

Зачастую процесс не занимает много усилий, но придется потратить некое время и заплатить гос пошлину.

Если гражданин, предприниматель или представитель юридического лица пожелают заключить между собой сделку купли-продажи, то у них возникнет также 2 метода по внесению оплаты.

В первом случае, клиенту придется оформить ипотеку по договоренности с банком на нового заемщика. Затем документы переоформляют и в Росреестре, где обязательно указывают обременение.

Во втором случае, покупатель может на основании соглашения (обязательно письменного) договориться с продавцом о вручении первоначального взноса за квартиру.

Он составляет тот самый остаток по ипотеке, который числится за продавцом. После полного погашения и оформления жилья в собственность покупатель может внести оставшуюся сумму и заключить основной договор, оформить документы в государственном органе.

Особенности покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Особенности заключаются в оформлении бумаг. Если банк реализует жилплощадь за долги, то обязан предоставить всю правовую информацию клиенту. Это касается и прописанных в квартире людей.

Выписать их можно только после покупки и только по суду. Между компанией и второй стороной заключается договор купли-продажи, где обязательно должны быть указаны причины продажи, а также ответственность сторон (особенно при форс-мажорных обстоятельствах).

Клиенту понадобится паспорт или вид на жительство, первоначальный взнос (при кредите или ипотеке) или полная сумма, ИНН и СНИЛС, квитанция об уплате государственной пошлины.

При заключении договора между физическими или юридическими лицами (также смешанными лицами) могут возникнуть сложности.

Документация должна соответствовать действительности, а долг должен быть такой, что указан в графике платежей, а также в последней квитанции.

Продавец должен предоставить распечатку (можно без нотариального удостоверения). Вся процедура проходит в стандартном режиме.

Но, компания-кредитор может выдать или не выдать согласие на вписание нового заемщика. Тогда Росреестр может отказать в регистрации.

Если покупатель предварительно погашает задолженность продавца с последующим обещанием продать имущество и зарегистрировать в Росреестре, то данный пункт обязательно должен присутствовать в договоре.

Также на руках обеих сторон останутся расписки о получении денежных средств продавцом в качестве первоначального взноса на жилье.

Плюсы и минусы приобретения

Сделка с подобной «проблемной» недвижимостью не имеет плюсов, а только риски. Процедура приобретает нейтральный характер.

Среди минусов можно выделить:

• покупателю могут отказать в регистрации права в Росреестре, когда деньги уже уплачены покупателю;
• в процессе совершения сделки сторона, продающая квартиру в ипотеке, может умереть или погибнуть случайным образом. В данном случае наступают сложные юридические последствия;
• если в договоре будут упущены даже мелочи сделки – это может стать поводом для отмены регистрации. Наступит риск для приобретателя.

В данном случае каждая ситуация индивидуальна. В соглашении лучше предусмотреть все возможные нюансы, которые могут возникнуть в действительности. Это может уберечь добросовестного приобретателя от отмены сделки.

По закону документ должен иметь только обязательные пункты и реквизиты, остальные же (дополнительные) детали можно включить по обоюдному согласию сторон. Они не должны противоречить федеральному и региональному законодательству.

Порядок и способы оформления

Перед оформлением и подписанием бумаг рекомендуется узнать подробности данной процедуры у кредитора. У каждой компании существуют свои специфические правила и требования.

Понадобятся следующие документы (иногда требуют дополнительные бумаги):

• закладная на квартиру;
• договор с кредитором;
• справки о погашении или наличии задолженности;
• выписка из ЕГРН;
• справка из ФМС РФ о наличии прописанных и временно выписанных людей;
• договор с покупателем.

Действия можно включить в несколько этапов:

• согласование сделки с банком (если квартиру реализует не кредитор);
• получение специальной выписки о наличии задолженности с включением процентов по кредиту или о ее полном погашении. При погашении на закладной должны проставить печать и надпись: «Погашено»;
• составляется предварительный договор купли-продажи с новым собственником;
• продавец выписывает всех жильцов из квартиры (могут возникнуть проблемы, так как без согласия хотя бы 1 прописанного, сделка может не состояться);
• по договоренности с приобретателем должник гасит всю сумму задолженности и передает права в Росреестре;
• после регистрации права вторая сторона отдает оставшуюся часть денежных средств.

Если новый собственник готов выплачивать ипотеку за предыдущего хозяина, то также необходимо согласие кредитора, а также аренда банковских ячеек в количестве 2.

В одной должны быть средства для выплаты ипотеки или ее части, в другой остаток для текущего владельца. Сделка также регистрируется в Росреестре.

Если покупатель желает обезопасить процедуру, то лучше потратиться на нотариуса. Так, вся документация будет проверена и доказана.

Данное удостоверение также обязательно, когда применяют материнский капитал, в сделке участвуют муж или дети (определение долей).

Упуская данный нюанс, новый владелец рискует потерять наличность, время и жилье.

Какие нюансы стоит учесть?

Эксперты советуют:

• специалисты советуют отказываться от сомнительных сделок во избежание правовых последствий;
• перед подписанием каких-либо соглашений или договоров нужно внимательно и тщательно изучить документ. После проставления подписи он имеет юридическую силу в соответствии с положениями ГК РФ;
• перед совершением сделки лучше посоветоваться со специалистами Росреестра или МФЦ. Так можно уберечь себя от нежелательных проблем.
• банк или иное кредитное учреждение не должно навязывать дополнительные услуги. Если такое происходит, то рекомендуется намекнуть на твердый отказ.

Если приобретатель не понимает юридических нюансов и не может разобраться в законах, то рекомендуется обращаться в специальные конторы или к знакомым юристам. Они помогут не заключить невыгодную сделку.

Такая сделка имеет большую долю риска. Приобретатель принимает на себя практически всю ответственность.

В сложных ситуациях гражданин, предприниматель или юридическое лицо, действующее через представителя, имеют право подать иск в суд.

Решение будет зависеть от многих обстоятельств и предоставленных доказательств по делу.

В этом видео Вы узнаете как купить квартиру в ипотеке