Права и обязанности арендодателя квартиры: что важно знать

Многие граждане решают квартирный вопрос путем получения жилого помещения в аренду. Подобные сделки в настоящее время не являются редкостью. При заключении и исполнении договора аренды жилья важно учитывать ряд нюансов. В связи с этим как арендатору, так и арендодателю необходимо четко знать о своих правах и обязанностях.

Арендодатель жилого помещения и его обязанности

Передавать имущество в аренду может лицо, которому оно принадлежит на праве собственности. Это касается в том числе и жилых помещений. Право заключения договора аренды в качестве арендодателя принадлежит исключительно собственнику жилья.

Законом предусмотрена возможность передачи собственником своих полномочий на заключение указанного вида договоров иному лицу (представителю). Обычно в таких случаях составляется нотариально удостоверенная доверенность, в которой прямо прописывается право совершения сделок в отношении конкретного объекта недвижимости.

Нужно четко понимать, что вне зависимости от того, кем подписывается договор аренды (собственником жилья или его представителем по доверенности), права и обязанности по такому договору принадлежат лицу, владеющему жилым помещением на праве собственности.

Закон предусматривает ряд обязанностей арендодателя квартиры. Так, собственник жилья при заключении соглашения обязан:

• Предоставить жилое помещение в стоянии, пригодном для проживания;
• Устранить по требованию арендатора все выявленные недостатки, которые препятствуют использованию квартиры по назначению;
• В случае необходимости произвести за свой счет капитальный ремонт жилого помещения.

Подтверждение права лица на заключение договора

Так как договор аренды может быть заключен как собственником жилья, так и его представителем, то и комплект документов, подлежащий проверке на предмет наличия полномочий, в этих двух случаях различен.

Договор заключается собственником лично

В настоящее время единственным документом, подтверждающим право собственности лица на квартиру, является выписка из Единого государственного реестра прав. Выписка может предоставляться как в бумажном, так и электронном виде.

Оба варианта имеют одинаковую юридическую силу. Именно в этом документе указан собственник (или собственники) жилья. Поэтому перечень подтверждающих документов при подписании документа непосредственно собственником жилья выглядит так:

• Выписка из ЕГРП;
• Паспорт собственника.

Договор заключается уполномоченным собственником лицом

В случае если от лица собственника действует представитель, то арендатор вправе потребовать следующие документы:

• Выписка из ЕГРП (в бумажном или электронном виде);
• Доверенность (оформленная надлежащим образом);
• Паспорт представителя.

В обоих перечисленных случаях требования потенциального арендатора о предоставлении каких-либо иных документов, подтверждающих права владельца жилья, являются незаконными.

Предоставление арендатору жилья в состоянии, пригодном для проживания

Именно эта обязанность является первоочередной для арендодателя, поэтому требует особого внимания. Пригодность для проживания обычно оценивается по нескольким критериям.

Сдаваемое в аренду жилое помещение, в первую очередь, должно быть безопасным для жизни и здоровья проживающих в квартире лиц. В данном случае имеется ввиду, например, что стены, потолок и пол не находятся в ветхом состоянии, которое может привести к их разрушению и повести за собой причинение вреда здоровью арендатора.

Кроме того, арендатор вправе рассчитывать на наличие в помещении необходимых для проживания коммунальных удобств. Под этим подразумевается наличие в квартире многоквартирного жилого дома централизованной системы отопления и водоснабжения, а также канализации.

Акт приема-передачи имущества в аренду

Для возникновения правоотношений между арендатором и арендодателем мало одного лишь подписания договора. С совершением такой сделки связано составление акта приема-передачи имущества и акта аренды. Сторонам договора следует знать, для чего они необходимы и чем отличаются друг от друга.

Документом, подтверждающим начало исполнения соглашения аренды, является акт приема-передачи. Именно подписание данного акта свидетельствует о реальной передаче прав владения и пользования жилым помещением от собственника к иному лицу.

Образец:

[embeddoc url=»https://juristpomog.com/wp-content/uploads/2019/10/obrazec-akt-priema-peredachi-pomeshcheniya-v-arendu.doc» viewer=»google» ]

Бланк:

[embeddoc url=»https://juristpomog.com/wp-content/uploads/2019/10/blank-akt-priema-peredachi-pomeshcheniya-v-arendu.doc» viewer=»google» ]

Соответственно, с момента данного документа возникают предусмотренные законом права и обязанности арендодателя и арендатора. Конечно, право распоряжения имуществом при данном виде сделки не передается и остается у владельца жилья.

В акте приема-передачи жилого помещения следует указывать:

• Название документа, дату и место его составления;
• Реквизиты сторон;
• Реквизиты передаваемого имущества (вид жилого помещения, точный адрес, кадастровый номер);
• Наличие движимого имущества;
• Состояние жилого помещения (факт того, что арендатор принял жилье, пригодное для проживания)
• Количество переданных арендатору ключей

Акт приема-передачи составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами договора.

Акт аренды

При заключении соглашения документ, аналогичный акту выполненных работ (услуг), составляемый в связи с исполнением договора подряда (оказания услуг), обычно не требуется. Наличие акта аренды не предусмотрено ни Гражданским кодексом РФ, ни каким-либо другим документом.

Образец:

[embeddoc url=»https://juristpomog.com/wp-content/uploads/2019/10/akt_vypolnennyh_rabot.doc» viewer=»google» ]

В связи с возникновением споров относительно данного вопроса, налоговыми органами, а также Министерством финансов РФ были даны разъяснения, согласно которым составление акта аренды по общему правилу не обязательно. Однако, стороны могут договориться о составлении такого документа, включив соответствующий пункт в договор.

Таким образом, для подтверждения возникновения арендных правоотношений между собственником и квартиросъемщиком (в частности, при предоставлении в налоговые органы сведений о доходах лица) достаточно лишь акта приема-передачи. Акт аренды необходим, когда это прямо предусмотрено договором.

Порядок оплаты коммунальных услуг за квартиру при заключении договора

Каждый собственник обязан нести бремя содержания своего имущества, и жилые помещения не являются исключением. Таким образом, оплата коммунальных услуг является обязанностью арендодателя. Платить за горячее и холодное водоснабжение, отопление, газоснабжение, электричество придется именно ему.

Сумма, которую следует ежемесячно вносить за оказание подобных услуг, может быть включена в цену договора (арендную плату). В этом случае фактически потребленные услуги оплачиваются арендатором в пользу собственника.

Обязанным перед ресурсоснабжающими организациями, управляющей компанией (или, например, ТСЖ) остается собственник, независимо от условий. Условия арендного соглашения не распространяются на лиц, которые в нем не участвуют.

Даже если в договоре прямо прописана обязанность арендатора заключить договор с ресурсоснабжающей организацией и оплачивать услуги самостоятельно, в случае просрочки оплаты, денежные средства будут взысканы с того лица, которому принадлежит жилье.

Таким образом, в случае возникновения претензий в связи с возникновением задолженности по оплате коммунальных услуг, ответственность будет нести именно арендодатель.

Основания и порядок возмещения убытков арендодателю

Законом предусмотрена возможность возмещения убытков стороной по договору, чье право было нарушено. Основаниями возмещения убытков арендатором является:

• пользование имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора;
• несвоевременный возврат имущества.

В таких случаях арендодатель имеет право потребовать выплаты в его пользу денежной суммы, соответствующей размеру ущерба и упущенной выгоды. Договором можно ограничить возмещение убытков лишь реальным ущербом.

Если арендатор отказывается оплатить указанные суммы в добровольном порядке, то собственник жилья имеет право требовать защиты своих прав в судебном порядке. Необходимо понимать, что размер убытков придется подтвердить документально. Тогда арендатор будет вынужден выплатить денежные средства уже на основании решения суда или в рамках исполнительного производства. 

Право на контроль арендаторов

Многих арендодателей интересует вопрос: можно ли контролировать арендатора жилья, и если да, то насколько часто.

Арендодателю необходимо учитывать, что заключая договор аренды, он автоматически уступает на срок аренды свое право владения и пользования жильем арендатору. Проживание в помещении в соответствии с договором аренды является законным, соответственно, на него распространяются правила о неприкосновенности жилья.

Право собственности не должно быть использовано в нарушение прав других лиц, в том числе и арендующих жилое помещение. Поэтому арендодатель не имеет права контролировать квартиросъемщиков в любое время суток и без предупреждения.

Арендодателю в целях защиты своих интересов следует предусмотреть порядок посещения жилого помещения в документе. Так, можно прописать периодичность посещений, необходимость предупреждения арендатора. В таком случае собственник сможет контролировать, правомерно ли арендатор использует переданное имущество, не нарушая законных прав другого лица.

Расторжение договора аренды жилого помещения по инициативе собственника

Договор аренды обычно прекращает свое действие в связи с окончанием срока аренды. Однако законом предусмотрена возможность досрочного расторжения такого договора по инициативе одной из сторон. Основаниями для такого расторжения являются:

• Пользование жилым помещением не в соответствии с его назначением;
• Невнесение арендной платы более двух раз подряд;
• Ухудшение состояния жилья;
• Невыполнение обязанности по производству ремонтных работ, если такое условие прямо предусмотрено договором.

Гражданский кодекс предусматривает возможность включения в договор аренды и иных оснований расторжения договора по инициативе арендодателя.

Важно знать, что арендодатель обязан сначала направить в адрес арендатора претензию в письменной форме, изложив свои требования по исполнению арендатором обязательств. Претензионный порядок в данном случае является обязательным.

Для выполнения требований арендодателя арендатору предоставляется разумный срок. В случае неисполнения таких требований договор расторгается в судебном порядке по исковому заявлению собственника жилья.

Таким образом, заключение и исполнение соглашения аренды имеет ряд особенностей, которые обязательно следует учитывать обеим сторонам правоотношений. При грамотно составленном тексте договора и сопутствующих документов арендодатель сможет защитить свои права в полной мере и извлечь из арендных правоотношений ожидаемую выгоду.

Права и обязанности собственника и съемщика и как правильно составить договор аренды: