Продажа квартиры — что нужно знать продавцу: нормы РФ

 

Продажа квартиры — что нужно знать продавцу, указано в ГК РФ, ЖК РФ, иных федеральных и региональных актах. Сделка содержит «подводные камни», которые нужно обойти (минимизация рисков). Для этого желательно тщательно подойти к данному вопросу и собрать пакет документации.

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников?

Любой владелец квартиры может самостоятельно найти клиента и продать ему жилье. Данный процесс разрешен на законодательном уровне.

Для этого можно не обращаться к юристам или риэлторам, также нотариусам (есть исключения из правил). Главный элемент продажи – найти покупателя.

Перед выставлением объекта на продажу необходимо подготовить те бумаги, что понадобятся при продаже. Отсутствие любой бумаги может повлечь за собой более долгий срок оформления.

Также стоит помнить, что некоторые документы действительны всего 1 месяц. Перед подачей объявлений и рекламы нужно согласовать цену.

С этой целью нужно рассмотреть предложения конкурентов и выставить наиболее оптимальную стоимость.

Простая сделка происходит тогда, когда собственником является 1 совершеннолетнее лицо, жилье освобождено и нет никаких притязаний третьих лиц.

Если же дело обстоит по-другому, то придется рассмотреть некоторые нормы ГК РФ или других правовых источников.

При наличии обременений (ареста, ипотеки, аренды) гражданин не имеет право распоряжаться объектом имущественных прав до снятия таких ограничений. Ни один клиент не согласится на продажу и покупку при наличии рисков.

Риск можно определить несколькими способами. Однако, просто для того, чтобы подвести итог, можно использовать 2 определения для этого термина, первое — «вероятность того, что что-то плохое случится», это широко используемое определение риска.

Второе определение, «Делать что-то, хотя есть вероятность плохого результата». Это глагольная версия слова «риск».

Это означает, что, если банк предоставляет клиенту кредитную линию, в случае отсутствия возврата, этот банк рискует предоставленной суммой.

Банк отслеживает поведение клиентов при оплате, и до тех пор, пока платеж не поступит, эта сумма рассматривается как риск банка.

Продажа жилья посредством оплаты материнским капиталом напрямую (без кредита и ипотеки) может привести к плачевным последствиям. Гражданин может остаться без квартиры и денег, а также будет подавать постоянно иски в суд.

Это обусловлено тем, что распоряжаться таким капиталом разрешено уже после регистрации сделки в Росреестре. ПФР РФ может отказать в выдаче денежных средств.

Продавец имеет право подать иск в суд и выиграть дело. Но, всю сумму вернуть сразу не получится. По закону судебные приставы могут снимать не более 50% с официального заработка гражданина. Также придется через суд выписывать мать с детьми, а может быть и с мужем.

В таких ситуациях лучше привлекать риэлтора или оформлять сделку посредством обращения к нотариусу и сотрудникам банка. Так продавец будет защищен со всех сторон с правовой точки зрения и получит деньги за продажу.

Также нежелательно применять сделки по продаже недвижимости путем заключения пожизненной аренды с правом выкупа, применять рассрочку платежа, иные наименования документа купли-продажи, что ведут к появлению рисков и «подводных камней».

Окончательно сделка должна быть обязательно зарегистрирована в Росреестре. На руки продавцу обязаны выдать погашенную выписку или свидетельство на право собственности. Хранить данные бумаги лучше в течение 5 лет.

Необходимый комплект документов

Пакет документов варьируется в зависимости от конкретной ситуации. Общий список (примерный) содержит:

• паспорта или вид на жительство сторон;
• свидетельство о браке;
• свидетельство о рождении ребенка или нескольких детей;
• нотариальное удостоверение (при необходимости);
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, технический паспорт, иные);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка о составе семьи, а также о выписанных и временно выписанных людях;
• документ о приватизации, выписка из домовой книги (при необходимости);
• нотариальное согласие на продажу от супруга.

При оформлении сделки через банк или кредитное учреждение понадобится также справка об оценке объекта недвижимости, договор страхования залога (также страхование жизни и здоровья по желанию).

С чего начать?

При появлении желания продать недвижимость возникают вопросы, как и где можно найти клиента.

Для осуществления задумки специалисты советуют следовать простым шагам.

Шаг 1. Поиск покупателя

Найти клиента на предмет договора купли-продажи бывает весьма сложно.

Это обусловлено разными факторами – ценами на рынке недвижимости, появлением новостроек с привлекательными ипотечными ставками и другие. Гражданину необходимо перед подачей объявления (в сети Интернет, газете) составить план действий.

Вначале необходимо определиться со сроками продажи – срочно или не срочно. Зачастую при быстроте продажи цены невелики, так как многие люди ищут наиболее выгодные предложения.

Слишком завышенную цену ставить также не рекомендуется, так как быстрее будут уходить к регистратору та жилплощадь, что соответствует предпочтениям граждан.

Обязательно нужно сфотографировать объект недвижимости в выгодном свете, описать все достоинства и недостатки. Также указать, что остается в квартире – ремонт, предметы мебели, бытовая техника или что-либо другое.

Гражданин может в любое время обратиться за платной квалифицированной помощью к риэлтору или иному частному специалисту.

Такие профессионалы уже ознакомлены с процедурой, поэтому имеют навыки и опыт по быстрой продаже.

Шаг 2. Составление временного договора купли-продажи

По решению продавца или покупателя можно составить временный договор купли-продажи.

В тексте прописывают основные термины и условия, которые удовлетворяют стороны.

Продажа жилого недвижимого имущества физическому лицу, которое покупает его для проживания в нем, независимо от того, является ли оно уже построенным или должно быть построено застройщиком или застройщиком, должно обязательно (согласно закону) предшествовать предварительному договору.

Предварительный договор формализует обещание о продаже и покупке недвижимого имущества сторонами сделки. Подписывая его, продавец и покупатель обязуются по закону соблюдать правила и требования.

После этого можно приобрести квартиру по согласованной цене. И за исключением исключений в законе или в договоре, трудно, если невозможно отказаться от предварительного договора без финансовых и юридических последствий.

Застройщик или застройщик обязан доставить недвижимое имущество с задержкой и в соответствии с техническими условиями, согласованными в предварительном договоре, и передать право собственности на недвижимость.

Как и любой договор, нужно прочитать и понять черновой договор до его подписания. В качестве меры предосторожности нужно не торопиться и мирно рассмотреть его, а при необходимости показать его профессионалу (юристу или нотариусу).

Предварительный договор, подписанный с разработчиком, может быть квалифицирован как «договор о присоединении», поскольку клиент придерживается его, не имея возможности обсудить его условия.

Другими словами, этот контракт, как правило, навязывается разработчиком. Поэтому следует внимательно прочитать его, так как предварительные контракты, подготовленные разработчиками, часто бывают односторонними.

Если есть какие-либо сомнения относительно его содержания, лучше проконсультироваться с юристом или нотариусом с опытом работы в праве собственности.

Шаг 3. Расчеты за квартиру

Расчеты за объект имущественных прав могут быть произведены любым законным способом.

К таким относятся:

• безналичный расчет. Это могут быть платежи через банк (есть специальная услуга, при которой денежные средства поступают на счет покупателя до полной передачи и регистрации квартиры или с использованием банковской ячейки). Деньги разрешается передавать на карту, электронные кошельки, переводы (почтовые, международные и иные);
• расчет наличными. Деньги просто нужно передать в нужном месте и в определенное время. Нюансы данного условия определяют стороны самостоятельно;
• главным правилом являются расписки. Закрепленной формы в законодательстве нет. Но, обязательными реквизитами таких документов являются паспортные данные, цена объекта недвижимости, отсутствие претензий. Именно такие бумаги будут подтверждением в суде.

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Продавец обязан заключить договор купли-продажи недвижимого объекта с покупателем.

Данные требования указаны в нормах ГК РФ. Такой документ включает обязательные пункты и дополнительные (по усмотрению сторон).

В тексте указывают:

• в «шапке» указывают номер документа, его форма в соответствии с нормами права;
• наименование документа;
• дата и место заключения;
• сведения о сторонах (паспортные данные, контактные данные);
• сведения о предмете договора с его подробными характеристиками и расположением;
• права и обязанности сторон;
• цена объекта;
• способы передачи денег;
• форс-мажорные обстоятельства;
• указание на прописанных и временно выписанных из квартиры граждан, коммунальные платежи (есть ли задолженность и сроки ее погашения, наличие обременений и иных препятствий для сделки);
• реквизиты сторон и подписи с расшифровкой.

При наличии иных условий они включаются в текст документа только по обоюдному согласию. Перед регистрацией в Росреестре продавец обязан предоставить пакет документов на недвижимость покупателю для ознакомления.

Денежные средства желательно получить до момента регистрации с помощью выдачи расписок. Также можно в самом офисе МФЦ (у Росреестра заключен договор с данным учреждением).

Регистратор проверит наличие всех бумаг правового характера и сравнит с условиями сделки. Если не будет хватать хотя бы 1 документа, то заключение сделки не состоится.

При приеме документов уполномоченное лицо должно выдать обеим сторонам опись, на основании которой стороны через 10 рабочих дней получат зарегистрированные бумаги.

В некоторых случаях перед данной процедурой нужно посоветоваться с органом опеки и попечительства, а также ПФР РФ (если квартира приобреталась на материнский капитал).

Также зачастую жилье оформляют через банк или кредитное учреждение (кредит или ипотека). Понадобится нотариальное удостоверение сделки.

Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

Передача квартиры после покупки должна осуществляться на основании акта приема-передачи.

Данный факт также нужно определить в самом договоре (время, место, условия).

Документ должны подписать обе стороны. В противном случае он будет считаться недействительным.

Подписывая акт, покупатель соглашается с теми условиями, что ему предлагает продавец. Здесь подразумевается, что стороны пришли к обоюдному согласию в отношении состояния и вида квартиры, ее расположения и убранства.

Желательно в акте указать все предметы мебели, интерьера, состояние ремонта на тот момент, когда происходит непосредственная передача вместе с ключами.

В противном случае после разрешения спора в суде квартира переходит продавцу в том же состоянии. Поэтому, при написании данного условия начинают проявляться риски – для покупателя и продавца.

Получение денег в качестве 1 из условий должно быть оговорено в самом договоре при заключении сделки. Обе стороны договариваются, когда, где и кем будут переданы денежные средства.

Эта процедура может наступить до регистрации в Росреестре или после. Надо также помнить, что после регистрации при оставшейся части долга за жилье, наступает ипотека по закону.

Она длится до той поры, пока продавец не подтвердит заявлением, что всю сумму за объект недвижимости он получил.

Также понадобятся расписки с указанием обязательных реквизитов. Именно эти бумаги помогут доказать правоту в суде при возникновении споров на правовой основе.

Во регистрации сделки или до истечения 3 лет 1 из сторон имеет права расторгнуть договор купли-продажи по уважительным причинам, правовым основаниям.

Также законные права и интересы могут защищать в суде заинтересованные лица (третьи лица), претендующие на квартиру.

В этом видео Вы узнаете: продажа квартиры что нужно знать продавцу